Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων («ΕΝ.Φ.Ι.Α.») και ο τρόπος υπολογισμού
Σύμφωνα με τα άρθρα 1-13 του Ν.4223/2013, όπως έχει τροποποιηθεί και ισχύει, από το έτος 2014, επιβάλλεται Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων (εφεξής «ΕΝ.Φ.Ι.Α.») σε όλα τα ακίνητα που βρίσκονται στην Ελλάδα, μισθωμένα ή μη, και ανήκουν σε φυσικά ή νομικά πρόσωπα, την 1η Ιανουαρίου κάθε έτους, ανεξάρτητα από μεταβολές που τυχόν επέρχονται κατά τη διάρκεια του έτους αυτού και ανεξάρτητα από τη μεταγραφή του τίτλου κτήσης.
Συγκεκριμένα, ο ΕΝ.Φ.Ι.Α. επιβάλλεται στα ακόλουθα εμπράγματα δικαιώματα:
- της πλήρους κυριότητας,
- της ψιλής κυριότητας,
- της επικαρπίας,
- της οίκησης και
- της επιφάνειας επί του ακινήτου.
Ο ΕΝ.Φ.Ι.Α. επιβάλλεται επίσης και στo ακόλουθα εμπράγματα ή ενοχικά δικαιώματα:
- της αποκλειστικής χρήσης:
- θέσης στάθμευσης,
- βοηθητικού χώρου και
- κολυμβητικής δεξαμενής,
που βρίσκονται σε κοινόκτητο τμήμα του ακινήτου και αποτελούν παρακολούθημα των παραπάνω εμπραγμάτων δικαιωμάτων.
Σημειώνεται ότι ο πλήρης κύριος υποχρεούται στην καταβολή του συνολικού ΕΝ.Φ.Ι.Α. που βαρύνει το ακίνητο κατά το ποσοστό συνιδιοκτησίας του.
Για τον καθορισμό του ΕΝ.Φ.Ι.Α., λαμβάνεται υπόψη η πραγματική κατάσταση του ακινήτου, όπως αυτή προκύπτει από την οριστική του εγγραφή στο κτηματολογικό γραφείο ή αν δεν υπάρχει οριστική εγγραφή, λαμβάνονται υπόψη τα στοιχεία του ακινήτου, όπως προκύπτουν από τον τίτλο κτήσης. Αν δεν υπάρχει τίτλος κτήσης, λαμβάνονται υπόψη τα στοιχεία της πραγματικής κατάστασης του ακινήτου.
Ο υπολογισμός του ΕΝ.Φ.Ι.Α. γίνεται ως ακολούθως:
ΕΝ.Φ.Ι.Α. = κύριος φόρος (επί του κάθε ακινήτου) + συμπληρωματικός φόρος (επί της συνολικής αξίας των δικαιωμάτων επί των ακινήτων του υποκειμένου στο φόρο).
Ο κύριος φόρος που αναλογεί στα δικαιώματα επί των κτισμάτων προκύπτει από τον συνυπολογισμό ορισμένων κριτηρίων, όπως ενδεικτικά η γεωγραφική θέση, η επιφάνεια, η χρήση, η παλαιότητα, ο όροφος και ο αριθμός προσόψεων του κτίσματος, για τα οποία έχουν οριστεί οι κάτωθι συντελεστές, οι τιμές των οποίων, πέρα αυτών που αναφέρονται ως ακολούθως, προκύπτουν από αντίστοιχους πίνακες που προβλέπονται στο άρθρο 4 του Ν.4223/2013:
α) Βασικός Φόρος (Β.Φ.) ανά φορολογική ζώνη (Φ.Ζ.): Η γεωγραφική θέση ενός κτίσματος, είναι αυτή που προσδιορίζει την τιμή ζώνης, στην οποία υπάγεται αυτό. Οι τιμές ζώνης καθορίζονται με Υπουργική Απόφαση, οπότε ανάλογα με την τιμή ζώνης που ισχύει την 1η Ιανουαρίου του έτους φορολογίας, γίνεται κατάταξη του κτίσματος σε αντίστοιχη φορολογική ζώνη (Φ.Ζ.).
β) Συντελεστής Παλαιότητας Κτίσματος (Σ.Π.Κ.),
γ) Συντελεστής απομείωσης επιφάνειας (Σ.Α.Ε.),
δ) Συντελεστής Ορόφου (Σ.Ο.),
ε) Συντελεστής μονοκατοικίας (Σ.Μ.): ορίζεται σε 1,02.
στ) Συντελεστής Πρόσοψης (Σ.Π.): ορίζεται σε 1 για μηδενικό αριθμό προσόψεων, σε 1,01 για κτίρια με μία πρόσοψη και σε 1,02 για κτίρια με δύο ή περισσότερες προσόψεις και δεν εφαρμόζεται στους βοηθητικούς χώρους και στα ειδικά κτίρια.
ζ) Συντελεστής Βοηθητικών Χώρων (Σ. Β. Χ.): ορίζεται σε 0,1.
η) Συντελεστής Ημιτελών Κτισμάτων (Σ.Η.Κ.): ορίζεται σε 0,4 και εφαρμόζεται στα ημιτελή κτίσματα, ανεξαρτήτως σταδίου κατασκευής, που: α) δεν είχαν ποτέ ηλεκτροδοτηθεί και είναι κενά ή β) ηλεκτροδοτούνται με εργοταξιακό ηλεκτρικό ρεύμα, δεν είχαν ποτέ άλλη παροχή ρεύματος πλην της εργοταξιακής και είναι κενά ως και
θ) Συντελεστής Ειδικών Κτιρίων (Σ.Ε.Κ.): ορίζεται σε 0,5 και δεν εφαρμόζεται όταν χρησιμοποιείται ο συντελεστής βοηθητικών χώρων.
Ο κύριος φόρος για τα δικαιώματα επί των κτισμάτων, εκτός των ειδικών κτιρίων, ισούται με το γινόμενο της επιφάνειας, του βασικού φόρου, του συντελεστή παλαιότητας κτίσματος, του συντελεστή ορόφου ή μονοκατοικίας, του συντελεστή πρόσοψης, του συντελεστή βοηθητικών χώρων και του συντελεστή ημιτελούς κτίσματος, κατά περίπτωση, ως εξής:
Φόρος = Επιφάνεια κτίσματος (μ2) x ΒΦ x ΣΠΚ x ΣΟ ή ΣΜ x ΣΠ x ΣΒΧ (όπου εφαρμόζεται) x ΣΗΚ (όπου εφαρμόζεται)
Για κάθε φυσικό πρόσωπο ο συμπληρωματικός φόρος επιβάλλεται και υπολογίζεται στη συνολική αξία των δικαιωμάτων, σύμφωνα με τα κλιμάκια και τους συντελεστές του παρακάτω πίνακα:
| ΚΛΙΜΑΚΙΟ (€) | Συντελεστής (%) |
| 0,01 – 250.000 | 0,0% |
| 250.000,01 – 300.000 | 0,15% |
| 300.000,01 – 400.000 | 0,30% |
| 400.000,01 – 500.000 | 0,50% |
| 500.000,01 – 600.000 | 0,60% |
| 600.000,01 – 700.000 | 0,80% |
| 700.000,01 – 800.000 | 0,90% |
| 800.000,01 – 900.000 | 1,00% |
| 900.000,01 – 1.000.000 | 1,05% |
| 1.000.000,01 – 2.000.000 | 1,10% |
| Υπερβάλλον | 1,15% |
Ο ΕΝ.Φ.Ι.Α. προσδιορίζεται με πράξη διοικητικού προσδιορισμού του φόρου που εκδίδεται από τη Φορολογική Διοίκηση κατά τη χρονική περίοδο από τέλη Αυγούστου έως το τέλος Σεπτεμβρίου [άρθρο 31 του Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας] και καταβάλλεται εφάπαξ μέχρι την τελευταία εργάσιμη ημέρα του επόμενου μήνα από την έκδοση της πράξης προσδιορισμού φόρου ή σε ισόποσες μηνιαίες δόσεις, καθεμιά από τις οποίες δεν μπορεί να είναι μικρότερη των δέκα (10) ευρώ, και από τις οποίες η πρώτη (1η) δόση καταβάλλεται μέχρι την τελευταία εργάσιμη ημέρα του επόμενου μήνα από την έκδοση της πράξης προσδιορισμού φόρου, οι επόμενες δόσεις μέχρι την τελευταία εργάσιμη ημέρα κάθε επόμενου μήνα και η τελευταία δόση καταβάλλεται μέχρι την τελευταία εργάσιμη ημέρα του Ιανουαρίου του επόμενου έτους.
Ειδικά για το έτος 2018, εφόσον η πράξη προσδιορισμού του φόρου εκδοθεί εντός του Σεπτεμβρίου 2018, η πρώτη δόση καταβάλλεται μέχρι και την 30η Σεπτεμβρίου 2018.
→ Παράδειγμα υπολογισμού κύριου και συμπληρωματικού φόρου:
Διαμέρισμα 4ου ορόφου, με κύριους χώρους 176 τ.μ., βοηθητικούς χώρους 2 τ.μ., 1 πρόσοψη, έτος κατασκευής 1947 και με αντικειμενική αξία ύψους €741.170,40 και τιμή ζώνης €5.800.
Ο Βασικός Φόρος (Β.Φ.) σύμφωνα με τη τιμή ζώνης είναι 13 €/τ.μ. όπως εμφανίζεται στον παρακάτω πίνακα:
| Τιμή Ζώνης (€/μ2) | Φ.Ζ. | Βασικός Φόρος (Β.Φ.) (€/μ2) |
| 0 – 550 | 1 | 2,00 |
| 551 – 750 | 2 | 2,80 |
| 751 – 1050 | 3 | 2,90 |
| 1051 – 1.500 | 4 | 3,70 |
| 1.501 – 2.000 | 5 | 4,50 |
| 2.001 – 2.500 | 6 | 6,00 |
| 2.501 – 3.000 | 7 | 7,60 |
| 3.001 – 3.500 | 8 | 9,20 |
| 3.501 – 4.000 | 9 | 9,50 |
| 4.001 – 4.500 | 10 | 11,10 |
| 4.501 – 5.000 | 11 | 11,30 |
| 5.001 + | 12 | 13,00 |
Οι τιμές των λοιπών συντελεστών που εφαρμόζονται εν προκειμένω και προκύπτουν από αντίστοιχους πίνακες που προβλέπονται στο άρθρο 4 του Ν.4223/2013, είναι οι ακόλουθοι:
Ο Συντελεστής Παλαιότητας Κτίσματος (Σ.Π.Κ.) για το έτος κατασκευής 1947 είναι 1,00.
Ο Συντελεστής ορόφου (Σ.Ο.) για τον 4ο όροφο είναι 1,02.
Ο συντελεστής πρόσοψης (Σ.Π.) για το ακίνητο που έχει 1 πρόσοψη είναι 1,01.
Ο Συντελεστής Βοηθητικών Χώρων (Σ. Β. Χ.) για τα 2 τ.μ. ορίζεται σε 0,1.
Επομένως ο Κύριος Φόρος προκύπτει από το άθροισμα των παρακάτω γινομένων :
τ.μ. (κυρίων χώρων) x (Β.Φ.) x (Σ.Π.Κ.) x (Σ.Ο.) x (Σ.Π.) =
= 176 x 13 x 1,00 x 1,02 x 1,01 = €2.357,10
τ.μ. (βοηθητικών χώρων ) x (Β.Φ.) x (Σ.Π.Κ.) x (Σ.Ο.) x (Σ. Β. Χ.) =
= 2 x 13 x 1,00 x 1,02 x 0,1= €2,65
Συνολικό ποσό Κύριου Φόρου : €2.359,75
Το ως άνω ακίνητο, εφόσον η αντικειμενική του αξία είναι πάνω από €250.000 έχει και συμπληρωματικό φόρο, ο οποίος υπολογίζεται με την ως άνω κλίμακα.
Ο συμπληρωματικός φόρος που προκύπτει για το συγκεκριμένο ακίνητο (αξία ακινήτου €741.170,40) ανέρχεται στο ποσό των €2.425,53.
Συνολικό ποσό ΕΝ.Φ.Ι.Α. = Κύριος φόρος + συμπληρωματικός φόρος = €2.359,75 + €2.425,53= €4.785,28