Οι διαφορές στη φορολογική μεταχείριση μακροχρόνιας και της βραχυχρόνιας μίσθωσης ακίνητης περιουσίας Ελληνικών Ανωνύμων Εταιρειών.
Η μίσθωση ακίνητης περιουσίας διακρίνεται σε μακροχρόνια ή βραχυχρόνια μίσθωση.
Μακροχρόνια μίσθωση
Σχετικά με τη φορολογική μεταχείριση της μακροχρόνιας μίσθωσης ισχύουν τα ακόλουθα:
Σύμφωνα με το άρθρο 39 του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος (Ν.4172/2013, εφεξής «Κ.Φ.Ε.»): «1. Ο όρος «εισόδημα από ακίνητη περιουσία» σημαίνει το εισόδημα, σε χρήμα ή σε είδος, που προκύπτει από την εκμίσθωση ή την ιδιοχρησιμοποίηση ή τη δωρεάν παραχώρηση χρήσης γης και ακινήτων. Ειδικότερα το εισόδημα αυτό προκύπτει μεταξύ άλλων από: α) Εκμίσθωση ή υπεκμίσθωση ή παραχώρηση χρήσης γης ή ακινήτων συμπεριλαμβανομένων των κτιρίων, κατασκευών και κάθε είδους εγκαταστάσεων και εξοπλισμού τους. β) …..».
Περαιτέρω, με την ΠΟΛ.1069/2015, διευκρινίζονται τα ακόλουθα:
Ειδικά, τα ημεδαπά νομικά πρόσωπα και οι νομικές οντότητες που τηρούν διπλογραφικά βιβλία (όπως οι Α.Ε.), φορολογούνται για το εισόδημα από ακίνητη περιουσία με συντελεστή είκοσι εννέα τοις εκατό (29%), καθόσον τα εν λόγω έσοδα θεωρούνται ως έσοδα από επιχειρηματική δραστηριότητα [άρθρο 58 του ΚΦΕ].
Ωστόσο, σύμφωνα με την ΠΟΛ.1138/2015, για τα νομικά πρόσωπα και τις νομικές οντότητες που δεν έχουν την φορολογική τους κατοικία στην Ελλάδα, αλλά στην αλλοδαπή και δη σε χώρα με την οποία η Ελλάδα έχει συνάψει Σύμβαση αποφυγής διπλής φορολογίας (εφεξής «ΣΑΔΦ»), και αποκτούν εισόδημα από ακίνητη περιουσία στην ημεδαπή, θα έχουν εφαρμογή οι διατάξεις της αντίστοιχης ΣΑΔΦ.
Στην περίπτωση που αλλοδαπό νομικό πρόσωπο ή νομική οντότητα, είναι κάτοικος χώρας με την οποία η Ελλάδα δεν έχει σε ισχύ ΣΑΔΦ, τότε ο εν λόγω αλλοδαπός αποκτά μόνιμη εγκατάσταση στην Ελλάδα, εκ της εκμεταλλεύσεως του ακινήτου, σύμφωνα με τις διατάξεις της παρ. 1 του άρθρου 6 του ΚΦΕ, και επομένως το εισόδημά του αυτό φορολογείται ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα, σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 47 και 58 του ΚΦΕ.
Βραχυχρόνια μίσθωση
Διακρίνουμε τις ακόλουθες κατηγορίες:
1. Βραχυχρόνια τουριστική μίσθωση ακινήτου:
Βραχυχρόνια τουριστική μίσθωση υφίσταται όταν ένα τουριστικό κατάλυμα (όπως ξενοδοχεία, οργανωμένα camping, αυτοεξυπηρετούμενα καταλύματα – τουριστικές επιπλωμένες κατοικίες, ενοικιαζόμενα επιπλωμένα δωμάτια – διαμερίσματα κ.ο.κ.), το οποίο έχει λάβει υποχρεωτικά για τη λειτουργία του Ειδικό Σήμα Λειτουργίας (Ε.Σ.Λ.) από την αρμόδια υπηρεσία του Υπουργείου Τουρισμού, κατά τη διαδικασία που προβλέπεται στις διατάξεις του Ν.4276/2014, παρέχει ακίνητο σε μισθωτή για την προσωρινή διαμονή του, ήτοι για χρονικό διάστημα μικρότερο των τριάντα (30) ημερών.
Δεδομένου του ότι με την εκμίσθωση αυτή παρέχονται στο μισθωτή ξενοδοχειακές υπηρεσίες, όπως υπηρεσίες καθαριότητας, περισυλλογής απορριμμάτων, αντικατάστασης κλινοσκεπασμάτων και λοιπών οικιακών ειδών, βοηθητικού προσωπικού και λοιπές υπηρεσίες περιποίησης, η βραχυχρόνια μίσθωση που παρέχεται από αυτά τα τουριστικά καταλύματα, δεν απαλλάσσεται από τον Φ.Π.Α., αλλά υπάγεται στον μειωμένο συντελεστή ΦΠΑ (13%), όπως και κάθε άλλη παροχή προσωρινού καταλύματος που είναι ανάλογη και ανταγωνιστική με τις παρεχόμενες υπηρεσίες διαμονής στον ξενοδοχειακό τομέα, το δε εισόδημα που προκύπτει φορολογείται ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα των άρθρων 47 και 58 του ΚΦΕ.
2. Βραχυχρόνια μίσθωση στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού:
Πρόκειται για μια νέα μορφή βραχυχρόνιας μίσθωσης που προβλέπεται στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού, δηλαδή ενός «μοντέλου όπου οι ψηφιακές πλατφόρμες δημιουργούν μια ανοικτή αγορά για την προσωρινή χρήση αγαθών ή υπηρεσιών που συχνά παρέχουν ιδιώτες» [άρθρο 111 του Ν.4446/2016] και ορίζεται ως η μίσθωση ακινήτου που συνάπτεται μέσω ψηφιακής πλατφόρμας [= ηλεκτρονικής, διμερούς ή πολυμερούς αγοράς, όπου δύο ή περισσότερες ομάδες χρηστών επικοινωνούν μέσω διαδικτύου με τη μεσολάβηση του διαχειριστή της πλατφόρμας προκειμένου να διευκολυνθεί μία συναλλαγή μεταξύ τους], για συγκεκριμένη χρονική διάρκεια, σε κάθε περίπτωση μικρότερη του έτους.
Σύμφωνα με το άρθρο 39Α, το οποίο προστέθηκε πρόσφατα στον Κ.Φ.Ε., από την 1η Ιανουαρίου 2017 και εφεξής, το εισόδημα που αποκτάται από νομικά πρόσωπα ή νομικές οντότητες από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου της οικονομίας διαμοιρασμού, θεωρείται εισόδημα από ακίνητη περιουσία και φορολογείται ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα κατά τα άρθρα 47 και 58 του Κ.Φ.Ε. (ΠΟΛ.1112/2017).
Σημειώνεται ότι πριν τη θέση σε ισχύ του ως άνω νόμου περί της οικονομίας του διαμοιρασμού, αλλά και έως σήμερα, υπάρχει η δυνατότητα υποβολής εκ μέρους των νομικών προσώπων μισθωτηρίου βραχυχρόνιας μίσθωσης (χωρίς τη χρήση ψηφιακής πλατφόρμας) στο taxisnet με διάρκεια έως τριών (3) μηνών. Το εισόδημα που αποκτάται από την τρίμηνη αυτή μίσθωση, φορολογείται ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα των άρθρων 47 και 58 του ΚΦΕ.
Επομένως, δεν υφίσταται διαφορά στη φορολογική μεταχείριση του εισοδήματος που αποκτούν οι Ελληνικές Ανώνυμες Εταιρείες από τη μίσθωση ακίνητης περιουσίας.