a

Facebook

Twitter

Copyright 2019 Ι. Σκουζός & Συνεργάτες.
All Rights Reserved.

Αγορά ακινήτου στην Ελλάδα από Κυπριακή Εταιρεία

Ιάσων Σκουζός & Συνεργάτες > Κλάδοι Δικαίου  > Ακίνητα  > Αγορά ακινήτου στην Ελλάδα από Κυπριακή Εταιρεία

Αγορά ακινήτου στην Ελλάδα από Κυπριακή Εταιρεία

Φορολογική Αρχή
Μεταξύ των περιπτώσεων όπου απαιτείται η χορήγηση Α.Φ.Μ. από τη Φορολογική Διοίκηση, είναι και η απόκτηση ακίνητης περιουσίας στην Ελλάδα από νομικό πρόσωπο με φορολογική κατοικία στην αλλοδαπή [ΠΟΛ.1006/2013, όπως έχει τροποποιηθεί και ισχύει].

Αρμόδια Δ.Ο.Υ. για την απόδοση του Α.Φ.Μ. είναι η Δ.Ο.Υ. Φ.Α.Ε. Αθηνών και τα δικαιολογητικά, τα οποία είναι ίδια, ανεξαρτήτως της μορφής του νομικού προσώπου, είναι τα ακόλουθα:

1. Έντυπο Μ3 – «Δήλωση έναρξης/μεταβολής εργασιών μη φυσικού προσώπου» (ίδετε συνημμένο), η οποία θα περιλαμβάνει τα βασικά στοιχεία της κυπριακής εταιρείας,
2. Έντυπο Μ7 – «Δήλωση σχέσεων φορολογούμενου» (ίδετε συνημμένο), με το οποίο δηλώνεται ο φορολογικός εκπρόσωπος της κυπριακής εταιρείας στην Ελλάδα,
3. Έντυπο Μ9 – «Δήλωση στοιχείων έδρας αλλοδαπής επιχείρησης» (ίδετε συνημμένο), η οποία θα περιλαμβάνει τα στοιχεία της έδρας της κυπριακής εταιρείας,
4. Αντίγραφο του ισχύοντος Καταστατικού (με τυχόν τροποποιήσεις) – χωρίς apostille.
5. Πρόσφατο πιστοποιητικό της αρμόδιας αρχής της Κύπρου που να βεβαιώνει ότι την ενεργή του δραστηριότητα («Good standing certificate») – χωρίς apostille.
6. Συμβολαιογραφικό πληρεξούσιο, συνταχθέν στην αλλοδαπή, για τον διορισμό φορολογικού εκπροσώπου στην Ελλάδα, με ρητή αναφορά στον λόγο διορισμού του – αγορά ακινήτου – (μεταφρασμένο στην ελληνική γλώσσα και με σφραγίδα apostille) ή Πληρεξούσιο που έχει συνταχθεί και υπογραφεί ενώπιον Ελληνικής Προξενικής Αρχής – (με σφραγίδα apostille),
7. Υπεύθυνη δήλωση του Ν.1599/86 από τον Φορολογικό Εκπρόσωπο, με την οποία θα δηλώνει:
α) ότι αποδέχεται τον διορισμό του,
β) τη νομική μορφή του αλλοδαπού νομικού προσώπου, τον αριθμό των μελών της και την ιδιότητά τους,
γ) την έδρα της εταιρείας στην αλλοδαπή, την ηλεκτρονική διεύθυνση και τη διεύθυνση αλληλογραφίας στην Ελλάδα και
δ) τα στοιχεία του ακινήτου και
ε) ότι θα προσκομίσει το συμβόλαιο αγοράς, εντός τριάντα (30) ημερών από τη σύνταξή του.
8. Αντίγραφο του διαβατηρίου/ταυτότητας του φορολογικού εκπροσώπου,
9. Για την περίπτωση τα ως άνω δικαιολογητικά έγγραφα θα υποβληθούν από το τρίτο πρόσωπο ενώπιον της αρμόδιας Δ.Ο.Υ., απαιτείται εξουσιοδότηση (με θεωρημένο το γνήσιο της υπογραφής από Δημόσια Αρχή) τόσο για την υποβολή των ως άνω εγγράφων αλλά και για την παραλαβή κλειδαρίθμου.

Σημειώνεται ότι οι εταίροι/μέτοχοι, φυσικά πρόσωπα, της κυπριακής εταιρείας, θα πρέπει επίσης να αποκτήσουν Α.Φ.Μ. στην Ελλάδα και δη στη Δ.Ο.Υ. Κατοίκων Εξωτερικού. Στην περίπτωση που πρόκειται για εταίρο/μέτοχο – νομικό πρόσωπο – τότε θα λάβουν ΑΦΜ αντίστοιχα τα φυσικά πρόσωπα του νομικού αυτού προσώπου (δηλαδή θα πρέπει να γίνει εξάντληση σε φυσικά πρόσωπα).

Δικαιολογητικά:
Για φυσικά πρόσωπα με φορολογική κατοικία εντός της Ευρωπαϊκής Ένωσης (Ε.Ε.)
1. Έντυπο Μ1: «Δήλωση απόδοσης Α.Φ.Μ.» (ίδετε συνημμένο), η οποία θα περιλαμβάνει τα πλήρη προσωπικά του στοιχεία και στοιχεία επικοινωνίας
2. Έντυπο Μ7: «Δήλωση σχέσεων φορολογούμενου» (ίδετε συνημμένο), με το οποίο δηλώνεται ο φορολογικός του εκπρόσωπος ,
3. Για τον ορισμό του φορολογικού εκπροσώπου στην Ελλάδα, απαιτούνται τα ακόλουθα έγγραφα:
– Συμβολαιογραφικό πληρεξούσιο, συνταχθέν στην αλλοδαπή (μεταφρασμένο στην ελληνική γλώσσα και με σφραγίδα apostille) ή Πληρεξούσιο που έχει συνταχθεί και υπογραφεί ενώπιον Ελληνικής Προξενικής Αρχής (χωρίς μετάφραση και σφραγίδα apostille) ή Εξουσιοδότηση, με θεωρημένο το γνήσιο της υπογραφής από Δημόσια Αρχή.
– Υπεύθυνη δήλωση του Ν.1599/1986 του Φορολογικού Εκπροσώπου (θεωρημένη με το γνήσιο της υπογραφής από Δημόσια Αρχή), με την οποία θα δηλώνει ότι αποδέχεται τον διορισμό του,
– Αντίγραφο του Διαβατηρίου/Ταυτότητας του Φορολογικού Εκπροσώπου,
4. Εξουσιοδότηση, με θεωρημένο το γνήσιο της υπογραφής από Δημόσια Αρχή, για την περίπτωση που η αίτηση και τα ως άνω δικαιολογητικά έγγραφα, υποβάλλονται από το τρίτο πρόσωπο ενώπιον της αρμόδιας Δ.Ο.Υ.

Για φυσικά πρόσωπα με φορολογική κατοικία σε τρίτη χώρα
Απαιτείται η προσκόμιση όλων των ως άνω δικαιολογητικών, πλέον των εγγράφων που αποδεικνύουν τη νόμιμη είσοδο και κατοικία του ενδιαφερομένου στην ημεδαπή, ήτοι:
– επικυρωμένο αντίγραφο της απόφασης χορήγησης άδειας διαμονής στην Ελλάδα και
– θεωρημένο αντίγραφο της σχετικής θεώρησης του διαβατηρίου.

Ελληνική Τράπεζα
Ο Νόμος δεν προβλέπει για τα αλλοδαπά νομικά πρόσωπα που θέλουν να αποκτήσουν ακίνητο στην Ελλάδα υποχρέωση να ανοίξουν τραπεζικό λογαριασμό σε Ελληνική Τράπεζα είτε για την πληρωμή του τιμήματος αγοράς είτε για την πληρωμή των σχετικών φόρων και τελών .

Σύμφωνα μάλιστα με πρόσφατες οδηγίες της Ανεξάρτητης αρχής Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ), αν πρόκειται για νομικό πρόσωπο που βρίσκεται σε μία χώρα της Ζώνης SEPA (Ενιαίος Χώρος Πληρωμών σε Ευρώ), μεταξύ των οποίων είναι και Κύπρος, η πληρωμή των φόρων και τελών δύναται να γίνει μέσω «SEPACreditTransferσεEυρώ», εφόσον υπάρχει Ειδικός Κωδικός Πληρωμής/Ταυτότητα Οφειλής (ίδετε συνημμένο με τη σχετική διαδικασία).

Συγκεκριμένα, για να πραγματοποιηθεί σωστά, κατά την ως άνω διαδικασία, η πληρωμή οποιουδήποτε φόρου, μεταξύ των οποίων και ο φόρος μεταβίβασης ακινήτου (ΦΜΑ), θα πρέπει η εταιρεία να ζητήσει από την αλλοδαπή Τράπεζά της να αποστείλει Έμβασμα μέσω SEPA Credit Transfer σε Ευρώ.

Σημειώνεται ότι εκτός από τον ΦΜΑ, η εταιρεία θα είναι υπόχρεη ετησίως σε καταβολή του Ενιαίου Φόρου Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ) ή ενδεχομένως – εκτός αν εμπίπτει στις απαλλαγές του Ν.3091/2002, – και σε καταβολή του ειδικού φόρου δεκαπέντε τοις εκατό (15%) επί της αξίας του ακινήτου, καθώς πρόκειται για εταιρεία με έδρα στην Κύπρο, δηλαδή σε Κράτος με Προνομιακό Φορολογικό Καθεστώς του άρθρου 65 του ΚΦΕ [ΠΟΛ.1173/2017], η οποία αποκτά εμπράγματο δικαίωμα σε ακίνητο στην Ελλάδα.

Περαιτέρω, μετά την υπογραφή του συμβολαίου αγοράς, η εταιρεία οφείλει να καταβάλει και τα τέλη μεταγραφής του συμβολαίου στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο/Κτηματολόγιο τα οποία μπορούν ενδεχομένως να αποσταλούν από τράπεζα της αλλοδαπής με έμβασμα στο λογαριασμό του συμβολαιογράφου ή του φορολογικού εκπροσώπου ή του λογιστή.

Σε κάθε περίπτωση τα απαιτούμενα δικαιολογητικά για το άνοιγμα τραπεζικού λογαριασμού στην Ελλάδα από κυπριακή εταιρεία, είναι τα εξής και θα πρέπει να προσκομιστούν είτε πρωτότυπα είτε επικυρωμένα από Δικηγόρο:
– Καταστατικό σύστασης και τροποποιήσεις αυτού με βεβαίωση καταχώρησης από την αρμόδια Αρχή – χωρίς apostille.
– Πιστοποιητικό συστάσεως από Έφορο Εταιριών Κύπρου – χωρίς apostille.
– Πρόσφατα (εκδοθέντα το αργότερο τρεις μήνες προ της υποβολής τους στην Τράπεζα) πιστοποιητικά περί μετόχων και διευθυντών από Έφορο Εταιριών Κύπρου – χωρίς apostille.
– Πρόσφατο (εκδοθέν το αργότερο τρεις μήνες προ της υποβολής του στην Τράπεζα) πιστοποιητικό Εφόρου Εταιριών Κύπρου, σχετικά με τη νόμιμη ίδρυση και τη σημερινή κατάσταση της εταιρίας – χωρίς apostille.
– Απόφαση των διευθυντών της εταιρίας ή άλλο έγκυρο έγγραφο σχετικά με τις εξουσιοδοτημένες υπογραφές για τη διενέργεια συναλλαγών της εταιρίας με την Τράπεζα – με apostille.
– Πληρεξούσιο εκδοθέν κατόπιν της ως άνω αποφάσεως των διευθυντών σχετικά με τις εξουσιοδοτημένες υπογραφές για τη διενέργεια συναλλαγών της εταιρίας με την Τράπεζα – με apostille.

Σημειώνεται ότι η διαδικασία για το άνοιγμα μπορεί να διαρκέσει έως ένα (1) μήνα και επίσης δεν δύναται να εξουσιοδοτηθεί (με εξουσιοδότηση ή πληρεξούσιο) τρίτο πρόσωπο να προβεί στις ως άνω ενέργειες, αλλά μπορούν να γίνουν μόνο από τον νόμιμο εκπρόσωπο της εταιρείας ή άλλο διοικητικό όργανο ειδικώς εξουσιοδοτημένο προς τούτο από την εταιρεία.

Συμβολαιογράφος
Για τη σύνταξη και υπογραφή του συμβολαίου αγοράς, θα πρέπει να προσκομιστούν στον/ην συμβολαιογράφο τα ακόλουθα έγγραφα για τη νομιμοποίηση της εταιρείας:
1. Βεβαίωση απόδοσης Α.Φ.Μ.,
2. Καταστατικό σύστασης και οι τροποποιήσεις αυτού με βεβαίωση καταχώρησης από την αρμόδια Αρχή,
3. Τα παρακάτω πιστοποιητικά από την αρμόδια υπηρεσία της Κύπρου (Εμπορικό Μητρώο):
α) περί συστάσεως της εταιρείας και περί της ισχύος αυτής
β) περί των Διευθυντών και του Γραμματέα της εταιρείας,
γ) περί της διευθύνσεως των γραφείων της εταιρείας,
δ) περί των Μετόχων της Εταιρείας και
ε) περί των μεταβολών.
4. Απόφαση του Διοικητικού Συμβουλίου της εταιρείας, περί της αγοράς του ακινήτου ή της συμμετοχής στον πλειστηριασμό και ορισμού εκπροσώπου με apostille.
5. Για την περίπτωση αγοράς πλειστηριαζόμενου ακινήτου, απαιτείται και Ειδικό Πληρεξούσιο προς το τρίτο πρόσωπο που θα χειριστεί και γενικά θα εκπροσωπήσει την Εταιρεία στον ηλεκτρονικό πλειστηριασμό – με apostille.