a

Facebook

Twitter

Copyright 2019 Ι. Σκουζός & Συνεργάτες.
All Rights Reserved.

Η υποχρέωση των συνιδιοκτητών να συνεισφέρουν στις κοινόχρηστες δαπάνες

Ιάσων Σκουζός & Συνεργάτες > Κλάδοι Δικαίου  > Ακίνητα  > Η υποχρέωση των συνιδιοκτητών να συνεισφέρουν στις κοινόχρηστες δαπάνες

Η υποχρέωση των συνιδιοκτητών να συνεισφέρουν στις κοινόχρηστες δαπάνες

Η υποχρέωση των συνιδιοκτητών να συνεισφέρουν στις κοινόχρηστες δαπάνες

Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 2 παρ.1 και 5 του Ν. 3741/1929, ο οποίος ρυθμίζει την ιδιοκτησία κατ’ ορόφους και ισχύει σύμφωνα με το άρθρο 54 του ΕισΝΑΚ, συνάγονται τα εξής:

1) επί οικοδομής, επί της οποίας συνεστήθη οριζόντια ιδιοκτησία, αδιαίρετη είναι η ιδιοκτησία επί του εδάφους των θεμελίων, των πρωτοτοίχων, της στέγης, των καπνοδόχων, των αυλών, φρεάτων, ανελκυστήρων, βόθρων, εγκαταστάσεων κεντρικής θέρμανσης και κάθε άλλου πράγματος, που χρησιμεύει για την κοινή χρήση των ιδιοκτητών.

2) Οι συνιδιοκτήτες μπορούν με κοινή συμφωνία τους, που περιλαμβάνεται στο κανονισμό πολυκατοικίας έχουσα εμπράγματη ενέργεια, να ρυθμίζουν τις μεταξύ τους υποχρεώσεις και τα δικαιώματα που αφορούν στα κοινά πράγματα).

3) Εάν δεν υπάρχει τέτοια συμφωνία ο καθένας από τους συνιδιοκτήτες δικαιούται να κάνει χρήση των κοινοχρήστων πραγμάτων, προβαίνοντας στην επισκευή και ανανέωση τους, αρκεί να μην προσβάλλει τα δικαιώματα των άλλων συνιδιοκτητών και να μην μεταβάλει τον συνήθη προορισμό τους.

4) Ο καθένας από τους συνιδιοκτήτες υποχρεούται να συνεισφέρει στα κοινά βάρη κατά τον λόγο της αξίας του ορόφου ή του διαμερίσματος ορόφου επί του οποίου είναι κύριος και της αξίας της όλης οικοδομής. Ως «κοινά βάρη», στα οποία υποχρεούται να συμμετέχει ο κάθε συνιδιοκτήτης κατά την παραπάνω αναλογία, νοούνται όλες οι δαπάνες συντηρήσεως και επισκευής των κοινοχρήστων πραγμάτων, δηλαδή οι δαπάνες εκείνες που είναι αναγκαίες προκειμένου να αποκατασταθεί η ομαλή και σύμφωνα με τον προορισμό του λειτουργία του ήδη κατασκευασθέντος κοινού πράγματος, το οποίο υπέστη φθορές είτε λόγω της συνηθισμένης χρήσεως του, είτε λόγω της παρόδου του χρόνου, είτε εξ` άλλων γεγονότων.

Από τις διατάξεις των άρθρων 4 παρ. 1, 5 στοιχ. β και 13 το ν. 3741/29, ο οποίος διατηρήθηκε σε ισχύ με το άρθρο 54 ΕισΝΑΚ, συνάγεται ότι επιτρέπεται στους συνιδιοκτήτες να συνάψουν συμφωνία με συμβολαιογραφικό έγγραφο και μεταγραφή αυτού, με την οποία να κανονίσουν την υποχρέωση καθενός ως προς τα κοινά βάρη, μεταξύ των οποίων και η δαπάνη θερμάνσεως της όλης οικοδομής. Εάν δεν υπάρχει τέτοια συμφωνία καθένας από τους συνιδιοκτήτες υποχρεούται να συνεισφέρει στα κοινά βάρη αναλόγως με την αξία της ιδιοκτησίας του.

Σε περίπτωση μη ύπαρξης κανονισμού, οι συνιδιοκτήτες είναι υπόχρεοι έναντι αλλήλων για την καταβολή των εξόδων του κοινού, σύμφωνα με την διάταξη του άρθρου 794 ΑΚ, το οποίο έχει συμπληρωματική εφαρμογή στην οροφοκτησία. H υποχρέωση συνεισφοράς κάθε συνιδιοκτήτη προκύπτει από την συνιδιοκτησία επί του κοινού και είναι άσχετη από την χρησιμοποίηση ή όχι αυτού.

Συνεπώς, η υποχρέωση του συνιδιοκτήτη για τη συμμετοχή του στις κοινόχρηστες δαπάνες της πολυκατοικίας πηγάζει από την  ιδιότητα του ως συγκυρίου και καμία επιρροή δεν ασκεί το γεγονός ότι αυτός χρησιμοποιεί το διαμέρισμά του και συνεπώς και τα κοινά μέρη της πολυκατοικίας, η χρήση των οποίων δεν αποτελεί κριτήριο της υποχρέωσής του προς καταβολή των δαπανών για τα κοινά μέρη.

Η ρύθμιση αυτή έχει ως δικαιολογία το  γεγονός  ότι  η  λειτουργία  μιας  πολυωρόφου οικοδομής συνεπάγεται και μεγάλες κοινόχρηστες δαπάνες και ως εκ τούτου είναι  αναγκαίο  να  γνωρίζει  ο κάθε συνιδιοκτήτης, για την περίπτωση που ελλείπει αντίθετη ρύθμιση με   τον κανονισμό  ότι  από τις δαπάνες θα βαρύνεται ο ίδιος μόνο με το ποσοστό  της δαπάνης το οποίο αναλογεί στην αξία του ορόφου ή του διαμερίσματος του ορόφου του οποίου είναι κύριος και ότι δεν διατρέχει τον κίνδυνο να αυξηθεί η δαπάνη του πέραν του ποσοστού αυτού σε ύψη απρόβλεπτα για τον λόγο  ότι  άλλοι  συνιδιοκτήτες  δεν  κάνουν  χρήση   των   ορόφων   ή διαμερισμάτων τους. Αν η υποχρέωση προς συνεισφορά εξαρτιόταν από την αυτόβουλη χρησιμοποίηση κάθε συνιδιοκτήτη, τότε θα δυσχεραινόταν η ομαλή λειτουργία της οροφοκτησίας.