Έλεγχος Τίτλων Ιδιοκτησίας
Η ελληνική κτηματαγορά πάσχει από μία πολύ σημαντική έλλειψη: την έλλειψη πλήρους κτηματογράφησης της ελληνικής επικράτειας. Το γεγονός ότι πρόσφατα σχεδόν σε όλη την Ελλάδα οι ιδιοκτήτες ακίνητης περιουσίας κλήθηκαν να δηλώσουν τις ιδιοκτησίες και να καταβάλλουν σχετικό τέλος δεν σημαίνει ότι έχει κτηματογραφηθεί η σχετική ιδιοκτησία, αφού αυτό είναι μια πολύπλοκη διαδικασία κατά την οποία εξειδικευμένοι τοπογράφοι μηχανικοί και άλλοι επιστήμονες αποτυπώνουν την ιδιοκτησία με πιστότητα σε χάρτες που φέρουν συντεταγμένες. Η ολοκλήρωση της κτηματογράφησης της Ελλάδας αργεί ακόμα πολύ, δυστυχώς.
Αποτέλεσμα της έλλειψης, ή ακριβέστερα της μη ολοκλήρωσης, του κτηματολογίου είναι ότι υπάρχει σε πολλές περιοχές της χώρας αν όχι στο μεγαλύτερο μέρος της μεγάλη ασάφεια και αβεβαιότητα για τα όρια των διαφόρων ιδιοκτησιών αλλά και για τον τρόπο κτήσης της κυριότητας από τους φερόμενους ως ιδιοκτήτες. Αυτή η ασάφεια οδηγεί τις περισσότερες φορές σε αντιδικίες, κυρίως μεταξύ συγγενών και γειτόνων.
Η απόδειξη της ιδιοκτησίας και των ορίων της γίνεται με έγγραφα που ο δικηγόρος καλείται να εξετάσει με τον λεγόμενο “έλεγχο τίτλων” που διενεργεί στα τοπικά υποθηκοφυλάκεια. Τα υποθηκοφυλάκεια είναι δημόσιες υπηρεσίες όπου τηρούνται βιβλιοδετημένα τα συμβόλαια αγοράς ακινήτων και οι λοιποί τίτλοι κυριότητας που προβλέπονται από το νόμο.
Ρόλος του δικηγόρου στην αγορά ακινήτων είναι να διενεργήσει τον λεγόμενο “έλεγχο τίτλων” στο υποθηκοφυλάκειο του τόπου όπου βρίσκεται το ακίνητο που ενδιαφέρει τον πελάτη του.
Ο δικηγόρος πρέπει να εξαντλεί την έρευνά του σε αυτά τα δημόσια βιβλία σε βάθος τουλάχιστον 20-30 ετών ώστε να έχει διασφαλιστεί πως τυχόν δικαιώματα τρίτων στο ακίνητο τα οποία δεν αποτυπώνονται στα δημόσια βιβλία έχουν υποπέσει στην παραγραφή.
Ο έλεγχος πρέπει να γίνεται δύο φορές. Την μία φορά ο έλεγχος είναι ενδελεχής και αναλυτικός και πραγματοποιείται προτού ο πελάτης καταβάλει προκαταβολή ή άλλως δεσμευτεί έναντι του πωλητή. Την δεύτερη φορά, ο έλεγχος γίνεται συνοπτικά για τυχόν μεταγενέστερες, δόλιες μεταγραφές που τυχόν έγιναν την τελευταία στιγμή πριν την υπογραφή του συμβολαίου.
Είναι ιδιαίτερα σημαντικό να χρησιμοποιηθεί πολιτικός μηχανικός στην διαδικασία του ελέγχου τίτλων. Η χρησιμοποίηση μηχανικού επιβάλλεται για πολλούς λόγους, ιδιαίτερα αναφορικά με τα κτίσματα. Ο ρόλος του μηχανικού είναι να βεβαιωθεί κυρίως για τυχόν υπερβάσεις στην άδεια οικοδομής, τυχόν ύπαρξη αυθαίρετων κατασκευών κ.α.
Φυσικά είναι και ο καθ’ ύλην αρμόδιος να βεβαιώσει την καλή κατασκευή του κτιρίου και την συμμόρφωσή του με τον Γενικό Οικοδομικό Κανονισμό, όπως αυτός ίσχυε κατά την ανέγερσή του.
Αλλά και ακόμα και στις αγορές οικοπέδων ή αγρών, για τους λόγους που προαναφέρθηκαν είναι σκόπιμη και συχνά επιτακτική η χρησιμοποίηση τοπογράφων μηχανικών που θα διασφαλίσουν ότι η ιδιοκτησία προς αγορά είναι ελεύθερη από αμφισβητήσεις, διεκδικήσεις και ασάφειες.