Νομικοί περιορισμοί στην αγορά ακινήτων από τον χαρακτηρισμό τους ως δασικών εκτάσεων
Τα δάση και οι δασικές εκτάσεις στην Ελλάδα προστατεύονται και προσδιορίζονται από τις διατάξεις του Συντάγματος και από την ισχύουσα Δασική Νομοθεσία, ενδεικτικά αναφερομένων: α) του Ν.998/79, όπως τροποποιήθηκε και ισχύει σήμερα, κατά τις διατάξεις που ο νόμος αυτός αντικατέστησε το ν.δ. 86/1969 (Δασικός Κώδικας), β) το Ν.3208/2003, γ) του Ν.3818/2010, δ) του Ν.3889/2010, ε) του Ν.4280/2014, στ) του Ν.4315/2014, ζ) το Ν.4351/2015, η) του Ν.4389/2016, θ) του Ν.4409/2016 [τροποποίηση του αρ. 45], ι) του Ν.4462/2017, ια) του Ν.4467/2017, ιβ) του Ν.4483/2017 (άρθρο 142), ιγ) του Ν.4546/2018 (άρθρο 44) και ιδ) του Π.Δ. 32/2016. Ο προσδιορισμός των εννοιών δάσος, δασικής εν γένει, και χορτολιβαδικής έκτασης προκύπτει από τα άρθρα 24 και 117 του Συντάγματος του 1975 και της αναθεώρησής του το 2001 καθώς και από το Ν.998/1979.
Με τις διατάξεις του κεφαλαίου Θ΄ του άρθρου 153 ν. 4389/2016 (ΦΕΚ Α΄ 94/27.05.2016) ενεργοποιήθηκε και επικαιροποιήθηκε η διαδικασία κατάρτισης δασικών χαρτών, όπως αυτή περιγραφόταν στις διατάξεις 13 έως και 25 ν. 3889/2010.
Με βάση, επομένως, το ισχύον νομοθετικό πλαίσιο και συγκεκριμένα το άρθρο 20 παρ. 4 ν. 3889/2010, όπως ισχύει μετά την τροποποίησή του με το άρθρο 213 του Ν. 5037/2023 (Α’ 78/28.03.2023) “Μετά την κύρωση του δασικού χάρτη κάθε μεταβίβαση, σύσταση, αλλοίωση και γενικά κάθε μεταβολή των εμπραγμάτων δικαιωμάτων, που πραγματοποιείται με δικαιοπραξία εν ζωή, εξαιρουμένων των δηλώσεων αποδοχής κληρονομίας, στις δασικές εν γένει εκτάσεις της παραγράφου 1 του άρθρου 13, που περιλαμβάνονται σε αυτόν, είναι άκυρη και ανίσχυρη, αν δεν συνοδεύεται από σχετικό πιστοποιητικό της αρμόδιας υπηρεσίας της οικείας Διεύθυνσης Δασών, με το οποίο βεβαιώνεται ο χαρακτήρας της έκτασης. Το ανωτέρω πιστοποιητικό δεν εκδίδεται για περιοχές του δασικού χάρτη που δεν περιλαμβάνονται στις δασικές εν γένει εκτάσεις. Ειδικά για εκτάσεις που έχουν περιληφθεί στην ανάρτηση, για τις οποίες έχουν γίνει δεκτές αντιρρήσεις των ενδιαφερομένων, αντί για το ανωτέρω πιστοποιητικό στο σχετικό συμβόλαιο προσαρτάται αντίγραφο της απόφασης αυτής με τον αριθμό διαδικτυακής ανάρτησης (Α.Δ.Α.) και με επισυναπτόμενο τοπογραφικό διάγραμμα εξαρτημένων συντεταγμένων Ε.Γ.Σ.Α., επί του οποίου ο συντάκτης βεβαιώνει ότι το ακίνητο είναι αυτό, ως προς το οποίο έχουν γίνει δεκτές οι υποβληθείσες αντιρρήσεις. ….». H τροποποίηση που έχει εισαχθεί πρόσφατα, είναι ότι από τους παραπάνω περιορισμούς εξαιρούνται οι δηλώσεις αποδοχής κληρονομιάς.
Ο χαρακτηρισμός, επομένως, μιας έκτασης ως δασικής επιφέρει περιορισμούς στην μεταβίβασή του, αλλά περιορισμούς επιφέρει και στην χρήση του.
Παρά το γεγονός ότι το ιδιοκτησιακό καθεστώς δεν αφορά άμεσα τους δασικούς χάρτες, αλλά είναι παρεμπίπτον ζήτημα, διότι οι δασικοί χάρτες ρυθμίζουν αποκλειστικά και μόνο τον χαρακτήρα των εκτάσεων με βάση τις ανθρωπογενείς επεμβάσεις, τη χρήση τους στο παρελθόν και την παρουσία ή μη δασικής βλάστησης, χωρίς να επεμβαίνουν στο ιδιοκτησιακό καθεστώς και επομένως τυπικά ο Δασικός Χάρτης δεν θίγει ιδιοκτησιακά δικαιώματα ιδιωτών ή του Δημοσίου, ωστόσο στην πράξη οποιαδήποτε ιδιωτική έκταση εμφανίζεται ως δασικού χαρακτήρα στον Δασικό Χάρτη, διεκδικείται από το Δημόσιο ως δημόσια δασική έκταση, πλην εξαιρέσεων (αναγνωρισμένα ιδιωτικά δάση βάσει του άρθρου 10 του ν 3208/2010 και δασικές εκτάσεις). Ανάλογη διεκδίκηση υφίσταται και για τις χορτολιβαδικές εκτάσεις. Η διεκδίκηση της κυριότητας των δασικών και χορτολιβαδικών εκτάσεων εκ μέρους του Δημοσίου γίνεται μέσω της δήλωσης του Δημοσίου στο Εθνικό Κτηματολόγιο. Δημιουργείται δηλαδή μαχητό τεκμήριο κυριότητας του. Στην περίπτωση, μάλιστα, που το Ελληνικό Δημόσιο προβάλει δικαιώματα σε έκταση εκ του δασικού του χαρακτήρα, τότε θα πρέπει να σημειωθεί ότι δεν μπορεί να προβληθεί υπέρ του ενδιαφερόμενου πολίτη ως αιτία κυριότητας η χρησικτησία, διότι η χρησικτησία δεν προβάλλεται έναντι του Δημοσίου. Από την άλλη, πλευρά, για την αμφισβήτηση του δασικού χαρακτήρα ενός ακινήτου στο πλαίσιο των αντιρρήσεων, δεν αρκεί ο ενδιαφερόμενος να προβάλει τον ιδιωτικό χαρακτήρα του ακινήτου. Ο σχετικός τέτοιος λόγος προβάλλεται αλυσιτελώς, διότι ο χαρακτήρας μιας έκτασης ως δημόσιας ή ιδιωτικής δεν είναι από μόνος του κρίσιμος, προκειμένου η έκταση αυτή να χαρακτηρισθεί ως δασική. Επίσης, έχει παγίως νομολογηθεί ότι δεν είναι δεσμευτικό για την Διοίκηση ως προς τον χαρακτηρισμό μιας έκτασης ως αγροτικής – δηλαδή μη δασικής – το περιεχόμενο των τίτλων ιδιοκτησίας.
Συνοπτικά, ενώ ο δασικός χαρακτήρας μιας έκτασης αποτελεί βάση για την προβολή ιδιοκτησιακών δικαιωμάτων εκ μέρους του Ελληνικού Δημοσίου, ωστόσο ο χαρακτήρας της έκτασης ως ιδιωτικής δεν αναιρεί τον δασικό χαρακτήρα και την προβολή εξ αυτού ιδιοκτησιακών δικαιωμάτων εκ μέρους του Δημοσίου. Η άρση της αμφισβήτησης περί του δασικού ή μη χαρακτήρα μιας έκτασης προκειμένου να επιτραπεί η μεταβίβασή της γίνεται μέσω της διαδικασίας των αντιρρήσεων κατά του δασικού χάρτη.
Για την επίσπευση της οριστικής επίλυσης του ιδιοκτησιακού καθεστώτος, με το άρθρο 152 του ν. 4819/2021 προστέθηκε περίπτωση IV στην παράγραφο 1 του άρθρου 10 του ν. 3208/2003, με την οποία προβλέφθηκε ότι «Το Δημόσιο δεν προβάλλει δικαιώματα κυριότητας σε δάση, δασικές εκτάσεις και στις εκτάσεις των περιπτώσεων α’ και β’ της παραγράφου 5 του άρθρου 3 του ν. 3208/2003 που: IV Περιλαμβάνονται σε περιοχές του δευτέρου εδαφίου του άρθρου 62 του ν. 998/1979 (Α’ 289), για τους οποίες το Ελληνικό Δημόσιο δεν διαθέτει τίτλους ιδιοκτησίας ή άλλα επαρκή στοιχεία απόδειξης τους κυριότητάς του, τους πράξεις μίσθωσης, παραχώρησης ή τους εκμετάλλευσης, αξιοποίησης και προστασίας τους έκτασης ως δημόσιας και, συγχρόνως, οι διεκδικούντες την έκταση διαθέτουν τίτλους ιδιοκτησίας, οι ίδιοι ή οι δικαιοπάροχοί τους, οι οποίοι έχουν συνταχθεί μέχρι την 1η.7.2001 το αργότερο, έστω και εάν έχουν μεταγραφεί μεταγενέστερα.”. Οι περιοχές, στις οποίες αναφέρεται η εν λόγω ρύθμιση, βάσει του άρθρου 62 Ν. 998/1979 είναι αυτές που βρίσκονται στις περιφέρειες των Πρωτοδικείων των Ιονίων Νήσων, της Κρήτης, των Νομών Λέσβου, Σάμου, Χίου και Κυκλάδων, των νήσων Κυθήρων, Αντικυθήρων, «της Δωδεκανήσου, πλην των νήσων που ισχύει ο κτηματολογικός κανονισμός» καθώς και της περιοχής της Μάνης όπως αυτή ορίζεται από διοικητικά όρια των Καλλικρατικών Δήμων Ανατολικής και Δυτικής Μάνης.
Ωστόσο, ακόμα και αν μία έκταση δεν διεκδικείται από το Ελληνικό Δημόσιο ως δασική έκταση, ωστόσο συνοδεύεται από πολύ σημαντικούς περιορισμούς ως προς τη χρήση, γεγονός που στην πράξη θα λειτουργήσει ως αποτρεπτικός παράγοντας για έναν υποψήφιο αγοραστή.
Έτσι, ανάλογα με τον χαρακτηρισμό που μια έκταση φέρει στους δασικούς χάρτες (ενδεικτικά ΑΑ, ΠΑ, ΠΔ κλπ) υφίστανται ανάλογοι περιορισμοί ως προς τη χρήση της, ακόμη και αν το Δημόσιο δεν προβάλει δικαιώματα κυριότητας.
Ιδιαίτερο πρόβλημα που είχε ανακύψει με την κύρωση των δασικών χαρτών ήταν με τις εκτάσεις που χαρακτηρίζονται ως ΑΔ και ΔΑ, δηλαδή πρώην αγροτικές εκτάσεις που διασώθηκαν λόγω εγκατάλειψης ή δασικές εκτάσεις που εκχερσώθηκαν παράνομα προς καλλιέργεια, καθώς και σπίτια που έχουν χτιστεί σε δασικές εκτάσεις χωρίς την απαιτούμενη οικοδομική άδεια, δηλαδή είναι δασικά αυθαίρετα. Για την πρώτη κατηγορία, στην οποία εντάσσονται εκτάσεις που εμφανίζονται στις αεροφωτογραφίες του 1945 με αγροτική μορφή και διασώθηκαν μεταγενέστερα λόγω εγκατάλειψης, το αρ 67 του ν 998/1979, όπως αντικαταστάθηκε με το άρθρο 93 του Ν. 4915/2022 όρισε ότι «1. Το Δημόσιο δεν προβάλλει δικαιώματα κυριότητας σε εκτάσεις που εμφανίζονται στις αεροφωτογραφίες του 1945, ή, εφόσον αυτές δεν είναι ευκρινείς, του 1960, με αγροτική μορφή που δασώθηκαν μεταγενέστερα, ανεξάρτητα από τη μορφή που απέκτησαν αργότερα, επί των οποίων το Δημόσιο δεν θεμελιώνει δικαιώματα κυριότητας βάσει τίτλου. Πρωτόκολλα διοικητικής αποβολής που έχουν εκδοθεί για τις ανωτέρω εκτάσεις ανακαλούνται ακόμη και αν τελεσιδίκησαν δικαστικά.». Με τις επόμενες παραγράφους του άρθρου αυτού και, ανάλογα με τον χαρακτηρισμό της σχετικής έκτασης είτε ως δάσος ή δασικό οικοσύστημα είτε ως δασική έκταση (η οποία υπάρχει, όταν στο παραπάνω σύνολο η άγρια ξυλώδης βλάστηση, υψηλή ή θαμνώδης, είναι αραιά), προβλέφθηκε η γεωργική και δενδροκομική χρήση της έκτασης στην πρώτη περίπτωση (παράγραφος 2 του άρθρου 67 ν. 998/1979) και η μη εφαρμογή της δασικής νομοθεσίας, στην δεύτερη περίπτωση (παράγραφος 3 του άρθρου 67 ν. 998/1979).
Όσον αφορά στη δεύτερη κατηγορία, δηλαδή για πρώην δασικές εκτάσεις που εκχερσώθηκαν χωρίς νόμιμες διοικητικές πράξεις και χρησιμοποιούνται για αγροτική χρήση, με το άρθρο 216 του Ν. 5037/2023 εισήχθη ρύθμιση, με την οποία το άρθρο 47 του ν. 998/1979 διαμορφώθηκε έτσι ώστε η εκχέρσωση δασών να επιτρέπεται κατ’ εξαίρεση υπό τους όρους και προϋποθέσεις που προβλέπονται στην εν λόγω διάταξη (από γεωργικούς συνεταιρισμούς, ομάδες παραγωγών ή φυσικά πρόσωπα επιτρέπεται εκχέρσωση δασικών εκτάσεων ή η χρήση από αυτούς ασκεπούς έκτασης ή διάκενου εντός δάσους ή δασικής έκτασης, εμβαδού έως τριάντα (30) στρέμματα όταν πρόκειται για φυσικά πρόσωπα, για γεωργική ή δενδροκομική καλλιέργεια ή για φύτευση σε ανάμειξη αγρίων και οπωροφόρων ή καρποφόρων δένδρων ή για φύτευση δασικών ειδών για την απόδοση προϊόντων, ιδίως, κάστανων, καρυδιών και τρούφας, ή για δημιουργία αμπελώνων ή φυτειών αρωματικών φυτών. Επιτρέπεται, επίσης, η δια εμβολιασμού εξημέρωση άγριων οπωροφόρων ή καρποφόρων δένδρων. Εντός των ως άνω εκτάσεων επιτρέπονται κατασκευές που εξυπηρετούν τη γεωργική εκμετάλλευση, όπως δεξαμενές νερού, γεωτρήσεις, μετρητές Δ.Ε.Η., υπόστεγα κατ’ εφαρμογή της σχετικής περί των κατασκευών αυτών νομοθεσίας.).
Επιπλέον, όσον αφορά στα δασικά αυθαίρετα, οι ιδιοκτήτες των κατοικιών αυτών, οι οποίες βρίσκονται εντός δασικών εκτάσεων και έχουν ανεγερθεί χωρίς άδεια οικοδομής, μπορούν να δηλώνουν την κατοικία τους στην ειδική διαδικτυακή πλατφόρμα του άρθρου 52 ν. 4685/2020, η οποία βρίσκεται σε λειτουργία από 05 Οκτωβρίου 2022.
Τέλος, για τις περιοχές στις οποίες δεν έχει αναρτηθεί ακόμα ο δασικός χάρτης, οι οποίες αφορούν σχέδια πόλεων και οικισμών, τα όρια των οποίων δεν έχουν εγκριθεί με διοικητικές πράξεις αλλά με άλλες διατάξεις όπως πχ για οικισμούς προ του 1923, το ΥΠΕΝ προγραμματίζει αναρτήσεις δασικών χαρτών εντός του 2023, ώστε να ξεκαθαρίσει ο δασικός ή μη χαρακτήρας τους. Για τι περιοχές αυτές ισχύει η διαδικασία του άρθρου 14 του ν 998/1979 η οποία προβλέπει την έκδοση πράξης χαρακτηρισμού του κατά τόπον αρμόδιου δασάρχη ή του διευθυντή των δασών.
* Οι πληροφορίες είναι ακριβείς με βάση τα δεδομένα που είναι γνωστά στον συγγραφέα κατά τον χρόνο σύνταξης του άρθρου. Δεν έχουμε υποχρέωση να επικαιροποιούμε τα αναρτημένα άρθρα. Η δικηγορική μας εταρεία δεν αναλαμβάνει ευθύνη έναντι οποιουδήποτε τρίτου που δεν είναι πελάτης και δεν έχει υπογράψει τους όρους συνεργασίας μας.