Σύμφωνα με την έννοια του νόμου, «μεταβίβαση» είναι η κατά τους νόμιμους τύπους καταρτιζόμενη οριστική σύμβαση, η οποία σκοπό έχει τη μετάθεση κυριότητας ακινήτου ή πλοίου καθώς και την παραχώρηση σε άλλον εμπραγμάτου δικαιώματος επί ακινήτου.

Για να επιβληθεί φόρος μεταβίβασης θα πρέπει:

α) να υπάρχει μεταβίβαση ακινήτου ή εμπράγματου επί ακινήτου δικαιώματος,
β) το μεταβιβαζόμενο ακίνητο να βρίσκεται στην Ελλάδα,
γ) να γίνεται με καταβολή ανταλλάγματος με οποιαδήποτε μορφή.

Η μεταβίβαση ακινήτου συνήθως γίνεται με τη σύνταξη από τους συμβαλλομένους- συμβολαιογραφικού εγγράφου. Με βάση το άρθρο 369 Α. Κ. συμβάσεις που έχουν αντικείμενο τη σύσταση, μετάθεση, αλλοίωση ή κατάργηση εμπράγματων δικαιωμάτων πάνω σε ακίνητα απαιτείται να γίνονται ενώπιον Συμβολαιογράφου.

Κατά το χρόνο σύνταξης του συμβολαίου η φορολογική υποχρέωση δημιουργείται και κρίνεται η συνδρομή όλων των προϋποθέσεων για την επιβολή του φόρου ή τη χορήγηση απαλλαγής (χρόνος γένεσης φορολογικής ενοχής).

Αντικείμενο του Φόρου

Σε κάθε μεταβίβαση ακινήτου ή εμπράγματου δικαιώματος ακινήτου καθώς και πλοίου με ελληνική σημαία επιβάλλεται φόρος επί της αξίας αυτών. Εμπράγματα δικαιώματα είναι η κυριότητα, οι δουλείες, το ενέχυρο και η υποθήκη.
(άρθρο 973 Α. Κ. )
Ως ακίνητα θεωρούνται το έδαφος και τα συστατικά του μέρη. Συστατικό μέρος πράγματος θεωρείται αυτό που δεν μπορεί να αποχωριστεί από το κύριο πράγμα, χωρίς βλάβη ή αλλοίωση αυτού.

Για τους σκοπούς της φορολογίας μεταβίβασης ακινήτων ως μεταβίβαση θεωρείται και: α) η απαλλοτρίωση β)η σύσταση επικαρπίας ή άλλης δουλείας γ) η κατά τη διάλυση ομορρύθμου ή ετερορρύθμου εταιρείας μεταβίβαση της ακινήτου περιουσίας στα μέλη της δ) η παραίτηση από την κυριότητα επί ακινήτου ε) η απαλλοτρίωση ακινήτου για δημόσια ωφέλεια στ) η διανομή ακινήτων μεταξύ των συγκυριών τους κ.α.

Φορολογητέα αξία των ακινήτων

Για τον καθορισμό της αξίας του ακινήτου ή του δικαιώματος επί του ακινήτου (ή του πλοίου) λαμβάνεται υπόψη:

α) η ημέρα σύνταξης του συμβολαιογραφικού προσυμφώνου, αν το οριστικό συμβόλαιο συντάσσεται μέσα σε 2 χρόνια από τη σύνταξη του προσυμφώνου. Στην περίπτωση αυτή ο φόρος υπολογίζεται με βάση τους συντελεστές που ίσχυαν κατά το χρόνο σύνταξης του προσυμφώνου.
β) η ημέρα του πλειστηριασμού επί μεταβίβασης ακινήτου κ. λ.π. , που διενεργείται κατόπιν αναγκαστικού ή εκούσιου πλειστηριασμού
γ) η ημέρα της υπογραφής του οριστικού συμβολαίου σε όλες τις άλλες περιπτώσεις.

Φορολογικοί συντελεστές.

Σύμφωνα με το άρθρο 22 του ν. 3842/2010, οι συντελεστές το φόρου μεταβίβασης ακινήτων ορίσθηκαν σε 8% για το μέχρι είκοσι χιλιάδες ευρώ (€20.000) τμήμα της αξίας του ακινήτου και σε 10% για το πέραν του ποσού αυτού τμήμα της αξίας.

Υποκείμενο του φόρου

Ο φόρος μεταβίβασης που αναλογεί στο τίμημα μεταβίβασης που αναγράφεται στο συμβόλαιο, βαρύνει τον αγοραστή.
Σε περίπτωση διανομής ακινήτων μεταξύ συγκυριών, ο φόρος βαρύνει καθένα των συγκυριών κατά σχέση ανάλογη προς την αξία της μερίδας του.
Σε περίπτωση αναγκαστικής απαλλοτριώσεως ακινήτου για δημόσια ωφέλεια, ο φόρος μεταβίβασης βαρύνει σε κάθε περίπτωση τον υπόχρεο προς πληρωμή της αποζημίωσης.

Απαλλαγές από το φόρο

Ο Νόμος προβλέπει περιπτώσεις απαλλαγής από το φόρο μεταβίβασης ακινήτων όπως π. χ. στις κάτωθι περιπτώσεις:

α) μεταβίβαση σε πρόσφυγες
β) απαλλοτρίωση κτημάτων
γ) μεταβίβαση στην οποία αγοραστής είναι το δημόσιο ή Ν.Π.Δ.Δ. ,οι δήμοι .οι κοινότητες ,οι ιεροί ναοί και οι ιερές μονές
δ) ανάκληση απαλλοτριώσεως

Δήλωση

1. Για κάθε μεταβίβαση ακινήτου οι συμβαλλόμενοι υποχρεούνται, πριν από τη σύνταξη του συμβολαίου να επιδώσουν κοινή δήλωση φ.μ.α. προς τον αρμόδιο προϊστάμενο Δ.Ο.Υ. της περιφέρειας στην οποία βρίσκεται το ακίνητο ή όταν υποβάλλεται ξεχωριστή δήλωση για κάθε οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία.
Επισημαίνεται ότι παρέχεται η δυνατότητα υποβολής των δηλώσεων από οποιαδήποτε τρίτα πρόσωπα  υπό την προϋπόθεση ότι προσκομίζουν ειδική προς τούτο συμβολαιογραφική ή απλή εξουσιοδότηση, η οποία φέρει βεβαίωση του γνησίου της υπογραφής των υπόχρεων.
2. Η δήλωση είναι απαράδεκτη αν δεν βεβαιώνεται από το τμήμα εσόδων ότι εισπράχθηκε ο αναλογών φόρος επί της δηλωθείσας αξίας.
3.  Η δήλωση υποβάλλεται σε δύο αντίγραφα από τα οποία το ένα κρατείται από τον προϊστάμενο της Δ.Ο.Υ. και το άλλο παραδίδεται στο συμβαλλόμενο. Μαζί με τη δήλωση υποβάλλονται σε ένα αντίτυπο και τα αντίστοιχα φύλλα υπολογισμού της αξίας του μεταβιβαζόμενου ακίνητου ανάλογα με την κατηγορία του (διαμέρισμα, κατάστημα, αποθήκη, αγροτεμάχιο κ.λπ.)
4. Για μεταβιβάσεις ακινήτων κ.λπ. που βρίσκονται στην Ελλάδα και συντελούνται στην αλλοδαπή ενώπιον ελληνικής προξενικής αρχής, η δήλωση επιδίδεται στο πρόξενο, ο οποίος και διαβιβάζει επί απόδειξη τη δήλωση στον αρμόδιο Προϊστάμενο Δ.Ο.Υ., ο οποίος με τη σειρά του εκδίδει και το αντίγραφο της δήλωσης για τη μεταγραφή του συμβολαίου.

Καταβολή του φόρου

Ο φ.μ.α. καταβάλλεται εξολοκλήρου με την υποβολή της δήλωσης.

Στις περιοχές που η εκτίμηση του ακινήτου γίνεται με βάση τα συγκριτικά στοιχεία κατά την υποβολή της δήλωσης φ.μ.α. και εντός δύο εργασίμων ημερών, ο Προϊστάμενος της Δ.Ο.Υ. είτε αποδέχεται το δηλούμενο τίμημα, οπότε η μεταβίβαση περαιώνεται ως ειλικρινής, είτε προσδιορίζει προσωρινά την αγοραία αξία του ακινήτου, την οποία αναγράφει στο αντίτυπο της δήλωσης που δίνει στους συμβαλλομένους.

Στις περιοχές που ο προσδιορισμός της αξίας γίνεται με βάση το άρθρο 41 του ν. 1249/82 (αντικειμενικό σύστημα) κατά την υποβολή της οικείας δήλωσης ο υπόχρεος αγοραστής καταβάλλει το φόρο που αναλογεί στην αντικειμενική αξία του μεταβιβαζόμενου ακινήτου, εκτός εάν το δηλούμενο τίμημα είναι μεγαλύτερο της αντικειμενικής αξίας οπότε καταβάλλει το φόρο επί του δηλωθέντος τιμήματος.

Πρόσθετοι φόροι

Α) Όταν δεν υποβληθεί καθόλου δήλωση επιβάλλεται πρόσθετος φόρος που ορίζεται σε ποσοστό 2,5% (παρ. 1 άρθρο 24 του ν. 296/04).
Β) Όταν υποβληθεί ανακριβής δήλωση επιβάλλεται στον υπόχρεο πρόσθετος φόρος σε ποσοστό 2%( παρ. 1 άρθρο 24 του ν. 3296/04)
Το ποσοστό των ανωτέρω πρόσθετων φόρων υπολογίζεται με βάση τους μήνες καθυστέρησης και αρχίζει να μετρά από την επόμενη της προθεσμίας υποβολής της δήλωσης.
Γ) Όταν η δήλωση υποβληθεί εκπρόθεσμα, επιβάλλεται πρόσθετος φόρος που ορίζεται σε ποσοστό 1% ( παρ. 1 άρθρο 24 του ν. 3296/04)
Σύμφωνα με την παράγραφο 4 του άρθρου 2 του ν. 2523/97 μετά την τροποποίησή του με την παρ.1 του άρθρου 40 του ν.3220/04 από τις 28-1-04 ορίζονται ως ανώτατα όρια για την επιβολή πρόσθετων φόρων το ποσοστό 100% για την υποβολή εκπρόθεσμης δήλωσης, και 200% για την υποβολή ανακριβούς δήλωσης ή μη υποβολής δήλωσης επί του φόρου την πληρωμή του οποίου θα απέφευγε ο υπόχρεος φορολογούμενος.

Υποχρεώσεις συμβολαιογράφων-υποθηκοφυλάκων

1.Ο συμβολαιογράφος δεν μπορεί να συντάξει συμβόλαιο, εάν από την ημέρα έκδοσης του αντιγράφου της δήλωσης φ.μ.α. έχουν περάσει 3 μήνες. Στις περιοχές που εφαρμόζεται το αντικειμενικό σύστημα προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων που προβλέπουν οι διατάξεις του άρθρου 41 του ν. 1249/1982, συντάσσεται συμβόλαιο και μετά την προθεσμία 3 μηνών, εφόσον μέχρι τη σύνταξη του συμβολαίου δεν έχουν τροποποιηθεί οι αντικειμενικές αξίες του ακινήτου στη συγκεκριμένη περιοχή.
2. Το αντέγγραφο από οποίο προκύπτει ότι συμφωνήθηκε ή καταβλήθηκε τίμημα μεγαλύτερο από αυτό που αναγράφεται στη δήλωση φ.μ.α. και στο συμβόλαιο είναι άκυρο και δεν μπορεί να ληφθεί υπόψη από το δικαστήριο ή από οποιαδήποτε άλλη αρχή.
3. Ο μεταγραφοφύλακας υποχρεούται να αρνηθεί την μεταγραφή συμβολαίου δικαστικής απόφασης ή οποιαδήποτε άλλης πράξης που αφορά μεταβίβαση ακινήτου ή εμπράγματου επ’ αυτού δικαιώματος πλην υποθήκης, εφόσον δεν προσκομιστεί σε αυτόν αντίγραφο δήλωσης φ.μ.α. θεωρημένο από τον αρμόδιο προϊστάμενο Δ.Ο.Υ.