Αρχική Κλάδοι Δικαίου Ακίνητα Μισθωτικά θέματα

Μισθωτικά θέματα

ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ ΚΥΡΙΑΣ ΚΑΤΟΙΚΙΑΣ ΚΑΙ ΕΠΑΓΓΕΛΜΑΤΙΚΕΣ/ΕΜΠΟΡΙΚΕΣ ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ

Οι κύριες νομικές μορφές μισθώσεων ακινήτων στη χώρα μας είναι οι μισθώσεις κατοικιών και οι επαγγελματικές μισθώσεις. Ενώ οι μισθώσεις κατοικιών διέπονται από το άρθρο 4 του Ν. 2235/1994 και τις γενικές διατάξεις του Αστικού Κώδικα, οι επαγγελματικές μισθώσεις διέπονται από τις διατάξεις του Π.Δ. 34/1995 όπως αυτό έχει τροποποιηθεί με τελευταία σημαντική τροποποίηση αυτή του Ν. 3853/2010.

Στην περίπτωση κύριας κατοικίας η διάρκεια της μίσθωσης δεν μπορεί να συμφωνηθεί κατώτερη της τριετίας και αντίθετη συμφωνία είναι άκυρη. Σύντμηση επιτρέπεται μόνο μετά την πάροδο εξαμήνου από την αρχική συμφωνία μίσθωσης με συμβολαιογραφική πράξη. Μετά την πάροδο τριετίας, εάν η μίσθωση συνεχιστεί και δεν υπογραφεί νέο συμφωνητικό, αυτή παρατείνεται αορίστως.

Ο εκμισθωτής και ο μισθωτής είναι ελεύθεροι να καθορίσουν το ύψος του μισθώματος και τον τρόπο αναπροσαρμογής του. Εάν ο τρόπος αναπροσαρμογής δεν έχει συμφωνηθεί για την πρώτη τριετία της μίσθωσης τότε θεωρείται αυτομάτως ως έγκυρη ετήσια αύξηση ίση με το 75% της αύξησης του τιμαρίθμου κατά το προηγούμενο δωδεκάμηνο (ενδεικτικά ο τιμάριθμος του 2010 ήταν 4,7% ενώ τον Οκτώβριο 2011 ήταν 3,1%).

Ο εκμισθωτής μπορεί να καταγγείλει τη μίσθωση μετά την πάροδο της τριετίας. Σε περίπτωση όμως που υπάρχει δυστροπία στην καταβολή των μισθωμάτων ακολουθείται η ίδια διαδικασία που ισχύει και για τις επαγγελματικές μισθώσεις.

Μετά την πάροδο διμήνου δυστροπίας, ο εκμισθωτής μπορεί να οχλήσει εξωδίκως τον μισθωτή, ο οποίος έχει προθεσμία ενός μηνός να συμμορφωθεί (εκτός εάν έχει αποδεδειγμένα δυστροπήσει και στο παρελθόν), σε αντίθετη περίπτωση κατατίθεται αίτηση έκδοσης διαταγής απόδοσης μισθίου (εκουσία διαδικασία) και η σχετική απόφαση εκτελείται 20 ημέρες μετά την έκδοση της πάντα από δικαστικό επιμελητή.

Στην περίπτωση που μετά την αποβολή του ο μισθωτής δεν παραλαμβάνει τα κινητά πράγματα του προβλέπεται η διαδικασία του πλειστηριασμού για την εκποίηση τους η οποία απαιτεί ειδική αίτηση στο δικαστήριο και την μετέπειτα συνδρομή δικαστικού επιμελητή.

Οι άλλες δύο δικαστικές επιλογές του εκμισθωτή είναι η καταγγελία της μίσθωσης σύμφωνα με τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα (εδώ π.χ. εμπίπτει και η ιδιοκατοίκηση) και η Αγωγή για δυστροπία.

Το πλεονέκτημα της διαταγής απόδοσης μισθίου έγκειται στην ταχύτητα και το είδος της διαδικασίας αφού επιτυγχάνεται η αποβολή του μισθωτή πολύ πιο γρήγορα και απαιτείται μικρότερου ύψους δικηγορική αμοιβή από ότι στις άλλες δύο διαδικασίες. Το μειονέκτημα όμως αυτής της διαδικασίας είναι ότι δεν αφορά στα απλήρωτα μισθώματα και τους τυχόν απλήρωτους λογαριασμούς. Είναι λοιπόν θέμα επιλογής και προτεραιοτήτων του εκμισθωτή η διαδικασία που τελικώς θα επιλεγεί.

Πρέπει να σημειωθεί ότι ο μισθωτής μπορεί να ασκήσει ανακοπή κατά της διαταγής απόδοσης του μισθίου (π.χ. επειδή έχει εξοφλήσει). Σε κάθε περίπτωση, εάν ο εκμισθωτής αρνείται να παραλάβει τα μισθώματα ο μισθωτής μπορεί να τα καταθέσει στο Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων.

Ιδιαίτερη σημασία έχει ότι ο εκμισθωτής, για να απαλλαγεί από την υποχρέωση καταβολής σχετικού φόρου, σε περίπτωση οφειλομένων μισθωμάτων, μπορεί να εκχωρήσει χωρίς αντάλλαγμα τα μισθώματα αυτά στο δημόσιο με την φορολογική δήλωση που θα υποβάλει το επόμενο έτος και το δημόσιο τα εισπράττει ως δημόσιο έσοδο και δεν εκδίδει φορολογική ενημερότητα στον μισθωτή εάν δεν προβεί σε σχετική εξόφληση.

Λιγότερο σύνηθες είναι να καταγγελθεί η μίσθωση για κακή χρήση του μισθίου ή για αντισυμβατική παραχώρηση του ακινήτου σε τρίτους η οποία κρίνεται μόνιμου χαρακτήρα.

Ο μισθωτής μπορεί να καταγγείλει τη σύμβαση προ της τριετίας εάν: α) δεν του παραχωρήθηκε η χρήση ή αν του αφαιρέθηκε αργότερα (άρθρ. 585 ΑΚ), β) αν η χρήση του μισθίου συνεπάγεται σπουδαίο κίνδυνο της υγείας του μισθωτή ή των συνοικούντων οικείων του (άρθρ. 588 ΑΚ), γ) αν ο μισθωτής είναι δημόσιος υπάλληλος και μετατεθεί (άρθρ. 613 ΑΚ), δ) στις μισθώσεις εφ` όρου ζωής ή συμβατικού χρόνου πέραν της 30ετίας, αν πέρασε 30ετία (άρθρ. 610 ΑΚ). Σύμφωνα με τη νομολογία πρόωρη καταγγελία είναι δυνατή και εάν η οικονομική κατάσταση του μισθωτή έχει αλλάξει δραματικά από αίτια που δεν αντιβαίνουν στην καλή πίστη και τα χρηστά ήθη.

Ο εκμισθωτής δικαιούται αποζημίωσης ίσης με τη ζημία του (η οποία καθορίζεται δικαστικά) σε περίπτωση πρόωρης αποχώρησης του μισθωτή. Ισχύει ιδιαίτερα στις περιπτώσεις που δεν υπήρξε κατάλληλη προειδοποίηση και το ακίνητο παραμένει κενό για μεγάλο χρονικό διάστημα παρά την ενδεδειγμένη συμπεριφορά του εκμισθωτή για την ανεύρεση νέου μισθωτή.

Η διάρκεια των επαγγελματικών μισθώσεων είναι από το νόμο δωδεκαετής (ελεύθεροι επαγγελματίες, δημόσιος τομέας) ενώ υπάρχει δυνατότητα παράτασης για τέσσερα ακόμα έτη στις εμπορικές μισθώσεις. Για το ύψος του μισθώματος και την αναπροσαρμογή του, καθώς και για τους γενικούς λόγους καταγγελίας και δικαστικής προστασίας ισχύει ό,τι έχει ήδη αναφερθεί. Ισχύουν όμως και οι εξής ειδικοί λόγοι καταγγελίας από τον εκμισθωτή πριν το πέρας των 12-16 ετών:

Η συμπλήρωση δωδεκαετίας στις εμπορικές μισθώσεις με αποζημίωση 24 μισθωμάτων (απαιτείται αγωγή του εκμισθωτή εντός εννέα μηνών από τη λήξη της δωδεκαετίας αλλιώς παρατείνεται αυτόματα για μία τετραετία.)

Η ιδιόχρηση με αποζημίωση 16 έως 30 μισθώματα και 30 έως 40 μισθώματα στην περίπτωση που ο εκμισθωτής ασκήσει το ίδιο επάγγελμα εντός διετίας.

Η ανοικοδόμηση με αποζημίωση 12 έως 18 μισθώματα

Η ιδιοκατοίκηση με αποζημίωση 8 έως 18 μισθώματα

Η μετατροπή σε κύρια κατοικία όπου δεν απαιτείται αποζημίωση

Η κατεδάφιση του κτιρίου εάν αυτό κρίνεται ετοιμόρροπο χωρίς αποζημίωση

Η πτώχευση του μισθωτή, χωρίς αποζημίωση

Βεβαίως, εάν ο μισθωτής αποχωρήσει οικειοθελώς δεν καταβάλλεται αποζημίωση.

Στις επαγγελματικές μισθώσεις ο μισθωτής μπορεί να καταγγείλει τη μίσθωση πριν τη συμβατική ή νόμιμη λήξη της μετά την πάροδο ενός έτους από την έναρξη της μίσθωσης. Πρέπει όμως ο μισθωτής να καταγγείλει τη σύμβαση εγγράφως και να επιδώσει με δικαστικό επιμελητή την καταγγελία αυτή στον εκμισθωτή τρεις μήνες προ της αποχωρήσεως του. Επιπλέον, κατά την αποχώρηση του ο μισθωτής οφείλει να καταβάλει ένα επιπλέον μίσθωμα στον εκμισθωτή ως αποζημίωση.

Εάν ο μισθωτής τηρήσει τις προϋποθέσεις λύσεως της μίσθωσης με δική του καταγγελία δικαιούται επιστροφή της εγγυήσεως που είχε καταβάλει, εάν όμως δεν τηρήσει την απαραίτητη διαδικασία η μίσθωση θεωρείται ισχυρή και συνεχίζει να οφείλει τα μισθώματα μέχρι τη λήξη της σύμβασης.

Επιπλέον, όσον αφορά στην αναπροσαρμογή του μισθώματος, ισχύει σύμφωνα με τον Άρειο Πάγο ότι το μίσθωμα μπορεί να αυξηθεί ή να μειωθεί όπως ορίζει η καλή πίστη και τα χρηστά ήθη. Λογικό όμως είναι να μην προσφεύγει κάποιος δικαστικά πριν την πάροδο σημαντικού χρόνο από την αρχική υπογραφή της σύμβασης. Περαιτέρω, ειδικά στις ημέρες μας, γίνεται εκτεταμένη χρήση του ΑΚ.388 που αφορά στην αναπροσαρμογή του μισθώματος λόγω απρόβλεπτης μεταβολής των συνθηκών.

Ο Νόμος 4013/2011 θεσπίζει Τριμελείς Επιτροπές Διακανονισμού Εμπορικών Μισθώσεων οι οποίες θα λειτουργούν στις 72 περιφερειακές ενότητες (Καλλικράτης) και θα αναλαμβάνουν μετά από έγγραφη αίτηση του ενδιαφερομένου/ων την εξωδικαστική επίλυση της διαφοράς και πάντα μετά την πάροδο διετίας από την αρχική μίσθωση ή την τελευταία οικειοθελή ή δικαστική αναπροσαρμογή του μισθώματος. Τα ενδιαφερόμενα μέρη μπορούν να παρίστανται μετά ή δια δικηγόρου και εάν επιτευχθεί συμβιβασμός συντάσσεται σχετικό Πρακτικό που αποτελεί τίτλο εκτελεστό και έχει την ισχύ δικαστικού συμβιβασμού. Εάν δεν επιτευχθεί συμβιβασμός συντάσεται Πόρισμα το οποίο εκτιμάται ελεύθερα από το δικαστήριο.

Να σημειωθεί ότι σε περίπτωση διπλής/μικτής χρήσης του μισθίου, σύμφωνα με παλαιότερη απόφαση του Αρείου Πάγου (1276/1992) ερευνάται η προέχουσα χρήση και εφαρμόζονται οι αντίστοιχες νομικές διατάξεις.

Τέλος, είτε πρόκειται για μισθώσεις κύριας κατοικίας είτε για επαγγελματικές μισθώσεις, πρέπει κατά τη λήξη τους να συντάσσεται σχετικό ιδιωτικό συμφωνητικό λύσης μίσθωσης, όπου (εκτός των ειδικών κατά περίπτωση οικονομικών συμφωνιών) αναφέρεται ότι παραδίδεται το μίσθιο σε καλή κατάσταση και ότι παραλαμβάνεται ανεπιφύλακτα.

Όσον αφορά στις μισθώσεις που αφορούν στο δημόσιο, σύμφωνα με τροπολογία που κατατέθηκε στις 14/10/2011 από το Υπουργείο Οικονομικών, θεσπίζεται συνοπτική διαδικασία μισθώσεων ακινήτων από το δημόσιο στην περίπτωση που κρίνεται αναγκαία η περικοπή λειτουργικών δαπανών και η σύντμηση των επιμέρους καταβαλλόμενων μισθωμάτων κατά 50% και καταργείται η υποχρέωση αποζημίωσης του Δημοσίου στις περιπτώσεις καταγγελίας από αυτό των μισθώσεων που έχει συνάψει.

Ημερομηνία ανάρτησης 19/10/2011