Αρχική Ειδικά Θέματα Φορολογία μεταβίβασης ακινήτων

Φορολογία μεταβίβασης ακινήτων

 Α) Ο φόρος μεταβίβασης επί της αξίας του ακινήτου, όπως προβλέπεται άλλωστε και από τις διατάξεις του Ν. 1587/1950, υπολογίζεται σε ποσοστό 8% για το μέχρι 20.000,00 ευρώ τμήμα της αξίας του ακινήτου και σε 10% για το πέραν του ποσού αυτού τμήμα αυτής. Ο νόμος, περαιτέρω, προβλέπει κάποιες περιπτώσεις για τις οποίες ο φόρος είναι μειωμένος ή απαλλάσσονται εντελώς από τη φορολόγηση. Ειδικότερα:


 Β)  Σε περίπτωση αυτούσιας διανομής ακινήτου μεταξύ συγκυρίων, ο φόρος είναι μειωμένος στο ¼ των ως άνω ποσοστών. Εάν κατά τη διανομή οι μερίδες των δικαιούχων δεν είναι ισομερείς και καταβάλλεται παραπάνω τίμημα για τη συμπλήρωσή τους, τότε ο φόρος που πρέπει να καταβληθεί υπολογίζεται βάσει των στοιχείων της ως άνω υπό (Α) παραγράφου. Αναλογικά βρίσκουν εφαρμογή και οι περιπτώσεις μερικοτέρων κοινωνιών για τα μερίδια που απαρτίζουν οι κοινωνίες αυτές. Για περαιτέρω αυτούσια διανομή ακινήτων μεταξύ των συγκυρίων της μερικότερης κοινωνίας,  εκπίπτει από το φόρο που αναλογεί στη νέα διανομή ο καταβληθείς φόρος κατά τη σύσταση της μερικότερης κοινωνίας.
 Στο ¼ μειώνεται επίσης ο φόρος που πρέπει να καταβληθεί και στις περιπτώσεις μεταβίβασης ακινήτου που ανήκει στα μέλη, κατά τη διάλυση ετερορρύθμου ή ομορρύθμου ή εταιρείας περιορισμένης ευθύνης κατά το λόγο των εταιρικών τους μεριδίων εκτός αν έχει προηγηθεί εκχώρηση των εταιρικών μεριδίων 1 έτος πριν τη διάλυση της εταιρείας. Σε αυτή την περίπτωση, μειώνεται η αξία του ακινήτου που αναλογεί στα μερίδια που δεν έχουν εκχωρηθεί. Το ίδιο ισχύει και σε περίπτωση που απορροφηθούν τα μερίδια ακίνητης περιουσίας αποσυρόμενων από την Εταιρεία εταίρων. Σε αυτή την περίπτωση, ο ως άνω φόρος υπολογίζεται επί της αξίας του ακινήτου ή τμήματος αυτού του εξερχομένου από την εταιρική περιουσία.


 Γ) Οι περιπτώσεις για τις οποίες ο φόρος που πρέπει να καταβληθεί είναι κατά το ήμισυ μειωμένος είναι:
 ι) Η  υποχρεωτική ανταλλαγή τμημάτων γειτνιαζόντων οικοπέδων ούτως ώστε να καταστούν άρτια και οικοδομήσιμα. ια) Η συγχώνευση ανωνύμων εταιρειών με τη σύσταση νέας ή με τη συγχώνευση ή εξαγορά μιας ή περισσοτέρων εταιρειών από μία τρίτη εταιρεία οπότε αυτομάτως μεταβιβάζονται και τα ακίνητα ή τα εμπράγματα δικαιώματα που απορρέουν από αυτά. ιβ) Η απαλλοτρίωση ακινήτων χάριν δημόσιας ωφέλειας ιγ) Η ανταλλαγή ακινήτων ίσης αξίας.
 

Δ) Από το φόρο που πρέπει να καταβληθεί τέλος, απαλλάσσεται η εισφορά καθώς και η αγορά πλοίων από ναυτιλιακές εταιρείες. Απαραίτητη προϋπόθεση για την απαλλαγή αυτή είναι ότι μέσα σε αποκλειστική προθεσμία έξι μηνών από την ως άνω εισφορά, το κεφάλαιο της εταιρείας θα μπορεί να καλύπτεται κατά τα 4/5 από πλοία με Ελληνική σημαία. Οποιαδήποτε παρέκκλιση από αυτήν την προϋπόθεση συνεπάγεται την καταβολή του ορισθέντος φόρου και σύμφωνα με τις διατάξεις του Ν. 1587/1950. (ως άνω υπό Α).
Σημειώνεται ότι, οι ως άνω αναφερόμενοι φορολογικοί συντελεστές, μειώνονται κατά ποσοστό 40% για αγορά ακινήτων/ εμπραγμάτων δικαιωμάτων επί ακινήτων σε κάποια νησιά (αν η αγορά πραγματοποιείται από μόνιμους κατοίκους). Αντιστοίχως κατά 40% μειώνεται ο αναλογών φόρος για γονική παροχή ακινήτων στις ως άνω περιοχές (εφόσον ο δικαιούχος είναι μόνιμος κάτοικος).
 Περαιτέρω, όσον αφορά την υπεραξία κεφαλαίων από τη μεταβίβαση ακινήτων, από 1.1.2013 και μετά την κτήση του, ακίνητο ή ιδανικό επ’ αυτού μερίδιο ή εμπράγματο δικαίωμα επί ακινήτου ή ιδανικού επ’ αυτού μεριδίου που αποκτάται με οποιαδήποτε αιτία και μεταβιβάζεται περαιτέρω με επαχθή αιτία, επιβάλει για το μεταβιβάζοντα, φόρο που υπολογίζεται στη διαφορά μεταξύ τιμής κτήσης και τιμής πώλησης του ακινήτου.(ως κτήση νοείται η αγορά ή η από άλλη αιτία κτήση)
 Ως «μεταβίβαση» λογίζονται τα κάτωθι:
1. μεταβίβαση πλήρους ή ψιλής κυριότητας, 2. Σύσταση επικαρπίας, οίκησης ή άλλης δουλείας, 3. Παραίτηση από την κυριότητα/ εμπράγματο δικαίωμα επί ακινήτου 4. Σύσταση, απόσβεση ή μεταβίβαση μαζί με το δεσπόζον ακίνητο 5. Μεταβίβαση του τίτλου μεταφοράς συντελεστή δόμησης 6. Η παραχώρηση του δικαιώματος αποκλειστικής χρήσης επί κοινόκτητων κυρίων, βοηθητικών/ ειδικών χώρων κτισμάτων ή επί κοινόκτητου τμήματος οικοπέδου, 7. Η ανάκληση απαλλοτρίωσης υπέρ προσώπου υποκείμενου στον παρόντα φόρο, 8. Η εκποίηση ακινήτου από εκούσιο ή δικαστικό πλειστηριασμό.
Ως τιμή κτήσης του ακινήτου/ εμπραγμάτου δικαιώματος επ’ αυτού  λογίζεται η αξία αυτού κατά το χρόνο απόκτησής του ενώ σαν τιμή πώλησης λογίζεται η αξία αυτού κατά το χρόνο μεταβίβασης του (ανεξαρτήτως πράξης μεταβίβασης). Περαιτέρω, η ως άνω διαφορά μεταξύ τιμής κτήσης και πώλησης που υποβάλλεται σε φόρο, λαμβάνεται αποπληθωρισμένη σύμφωνα με τους κάτωθι συντελεστές παλαιότητας:


Έτη διακράτησης  Συντελεστής Παλαιότητας
Από 1 έως 5 0,90
Πάνω από 5 έως 10 0,80
Πάνω από 10 έως 15 0,75
Πάνω από 15 έως 20 0,70
Πάνω από 20 έως 25 0,65
Πάνω από 25 0,60

Σε περίπτωση κτήσης του ακινήτου από δωρεά, γονική παροχή ή αιτία θανάτου, για να προσδιοριστεί ο φόρος, λογίζεται ως χρόνος απόκτησης ο χρόνος επαγωγής της κληρονομίας ή της κατάρτισης του συμβολαίου δωρεάς/ γονικής παροχής.
 Επιπροσθέτως, τα κέρδη υπεραξίας που προκύπτουν από τη μεταβίβαση ακινήτων, φορολογούνται με συντελεστή 20% με εξάντληση της φορολογικής υποχρέωσης. Στο φόρο αυτό δεν υπάγονται:
- το κέρδος από αγοραπωλησία ακινήτων
-το κέρδος από την πώληση ακινήτου και παγίου περιουσιακού στοιχείου κάποιων ιδιοτύπως φορολογουμένων νομικών προσώπων
-το κέρδος έως 25.000,00 ευρώ προερχόμενο από μεταβίβαση ακινήτου και εφόσον το ακίνητο έχει διακρατηθεί για διάστημα τουλάχιστον πέντε (5) ετών.(Η ως άνω εξαίρεση δεν ισχύει για φυσικά πρόσωπα τα οποία εντός της περιόδου διακράτησης του ακινήτου προβαίνουν σε περαιτέρω μεταβιβάσεις.)
 Σημειωτέον ότι αναμένονται αλλαγές στη φορολογία μεταβίβασης ακινήτων από το καλοκαίρι του 2013. Ο φόρος μεταβίβασης ενδέχεται να μειωθεί στο 4% από 8% για το τμήμα της αξίας έως 20.000,00 ευρώ και στο 5% από 10% για ποσό άνω των 20.000,00. Οι επερχόμενες νέες αντικειμενικές αξίες που θα παρουσιαστούν τον Ιούλιο του 2013, ενδέχεται να προκαλέσουν μεγάλες αλλαγές στη φορολόγηση και των περιοχών με υψηλές αντικειμενικές αλλά και των περιοχών με χαμηλότερες ενώ, ταυτόχρονα, μεγάλες επιβαρύνσεις θα υποστούν πολλοί ιδιοκτήτες ακινήτων εξαιτίας της επέκτασης του συστήματος των αντικειμενικών τιμών σε όλη τη χώρα.
 

Ημερομηνία δημοσίευσης: 14/6/2013