Αρχική Ειδικά Θέματα Οι προϋποθέσεις άσκησης του επαγγέλματος του μεσίτη ακινήτων

Οι προϋποθέσεις άσκησης του επαγγέλματος του μεσίτη ακινήτων

Στην Ελλάδα, η σύμβαση μεσιτείας ακινήτων διέπεται συνδυαστικά από τις διατάξεις των άρθρων 703-707 του Αστικού Κώδικα περί μεσιτείας, καθώς και από τις αντίστοιχες διατάξεις  του πολύ πρόσφατου Ν. 4072/2012, που τέθηκαν σε ισχύ από τη δημοσίευση του Νόμου αυτού στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως, ήτοι στις 11.04.2012 (ΦΕΚ Α’ 86/2012).

Στο άρθρο 197  ως μεσίτης ακινήτων ορίζεται το φυσικό ή νομικό πρόσωπο που παρέχει υπηρεσίες μεσιτείας επί ακινήτων.  Υπηρεσία μεσιτείας είναι η υπόδειξη ευκαιριών ή η μεσολάβηση για τη σύναψη συμβάσεων σχετικών με ακίνητα και ιδίως συμβάσεων πώλησης, ανταλλαγής, μίσθωσης, χρηματοδοτικής μίσθωσης, σύστασης δουλείας ή αντιπαροχής ακινήτων.

Οι προϋποθέσεις άσκησης του επαγγέλματος του μεσίτη –είτε από φυσικό πρόσωπο, είτε από νομικό πρόσωπο, νομίμως εκπροσωπούμενο από ένα τουλάχιστον φυσικό πρόσωπο στο οποίο να συντρέχουν οι προϋποθέσεις αυτές- που τάσσει ο νόμος στο άρθρο 198  είναι οι εξής:

α)  να είναι Έλληνας πολίτης ή πολίτης  κράτους-μέλους της  Ευρωπαϊκής Ένωσης  ή κράτους-μέλους του Ευρωπαϊκού Οικονομικού Χώρου .  Ο πολίτης τρίτης χώρας απαιτείται να διαθέτει άδεια διαμονής και εργασίας στην Ελλάδα ή άδεια διαμονής για ανεξάρτητη οικονομική δραστηριότητα, σύμφωνα με το Ν.3386/2005.

β) να μην έχει καταδικαστεί για κακούργημα ή για πλημμέλημα  για τα αδικήματα κλοπής, υπεξαίρεσης, απάτης, υπεξαίρεσης στην υπηρεσία, πλαστογραφίας ή κατάχρησης ενσήμων, απιστίας, ψευδορκίας, δόλιας χρεωκοπίας, καταδολίευσης δανειστών, τοκογλυφίας, έκδοσης ακάλυπτης επιταγής ή για κάποιο από τα εγκλήματα περί το νόμισμα.

γ) να μην έχει υποβληθεί σε ολική ή μερική, στερητική ή επικουρική δικαστική συμπαράσταση κατ’  άρθρα 1666-1688 ΑΚ.

δ) να διαθέτει απολυτήριο Λυκείου ή ισότιμου σχολείου της αλλοδαπής.

Για την παροχή υπηρεσιών μεσιτείας ακινήτων από νομικό πρόσωπο απαιτείται σωρευτικά : α) η παροχή υπηρεσιών μεσιτείας να προβλέπεται στον καταστατικό σκοπό του νομικού προσώπου, καθώς και  β) οι προϋποθέσεις άσκησης του επαγγέλματος του μεσίτη ακινήτων, όπως καθορίζονται στο άρθρο 198, να συντρέχουν σε ένα τουλάχιστον από τα φυσικά πρόσωπα που εκπροσωπούν νόμιμα το νομικό πρόσωπο. Οι παραπάνω προϋποθέσεις πρέπει να συντρέχουν και στον υπεύθυνο του κλάδου μεσιτείας κάθε υποκαταστήματος του νομικού προσώπου.

Προκειμένου  για μεσίτη ακινήτων αναγνωρισμένο από κράτος-μέλος της Ε.Ε ή κράτος –μέλος της Ε.Ο.Χ και εγκατεστημένο σε αυτό, ο οποίος επιθυμεί να εγκατασταθεί στην Ελλάδα, μέσω ίδρυσης υποκαταστήματος, γραφείου ή άλλης εγκατάστασης, απαιτείται  βεβαίωση εγγραφής του σε μητρώο ή άλλη αρμόδια αρχή ή επαγγελματική οργάνωση, σύμφωνα με τη νομοθεσία της χώρας εγκατάστασής του.

Ο νέος νόμος προβλέπει επίσης ότι η σύμβαση μεσιτείας καταρτίζεται υποχρεωτικά εγγράφως, αρκούντων για την πλήρωση του συστατικού έγγραφου τύπου και της ανταλλαγής ενυπόγραφων επιστολών και τηλεομοιοτυπιών, καθώς και των μηνυμάτων ηλεκτρονικού ταχυδρομείου (e-mail).

H σύμβαση πρέπει να περιλαμβάνει συγκεκριμένα στοιχεία των συμβαλλομένων μερών και να καθορίζει την ταυτότητα του αντικειμένου της μεσολάβησης ή υπόδειξης ευκαιρίας, το είδος της κύριας σύμβασης που πρόκειται να συναφθεί, καθώς και το ποσό ή το ποσοστό της μεσιτικής αμοιβής, η οποία όμως σε κάθε περίπτωση εξακολουθεί να είναι ελεύθερα διαπραγματεύσιμη και να μην υπόκειται σε κατώτατα νόμιμα όρια. Στη σύμβαση θα πρέπει να αναγράφεται ρητά το αν ο μεσίτης μπορεί να ενεργήσει και για τον αντισυμβαλλόμενο του εντολέα του. Αν, παρά την έλλειψη σχετικής τέτοιας συμφωνίας, ο μεσίτης συμβληθεί και με το άλλο μέρος, τότε ο εντολέας δικαιούται να αρνηθεί την καταβολή της συμφωνηθείσας αμοιβής ή να αξιώσει την επιστροφή της ήδη καταβληθείσας.

Σε ό, τι αφορά τη διάρκεια της σύμβασης μεσιτείας, ο νόμος ορίζει ότι αν δεν έχει ορισθεί από τα μέρη διαφορετικά, αυτή είναι 12μηνη, με δικαίωμα 6μηνης παράτασης, κατόπιν μονομερούς έγγραφης δήλωσης του εντολέα. Εάν η διάρκεια της σύμβασης είναι μεγαλύτερη από την ανωτέρω οριζόμενη, οποιοσδήποτε των μερών μπορεί να την καταγγείλει αζημίως μετά την πάροδο του ενός έτους, πλην όμως τα αποτελέσματα της καταγγελίας επέρχονται μετά την πάροδο 3 μηνών.

Ο νόμος ρυθμίζει επίσης τη σύμβαση αποκλειστικής μεσιτείας, στο πλαίσιο της οποίας ο εντολέας δεν έχει το δικαίωμα να αναθέσει την εντολή με το ίδιο περιεχόμενο σε άλλο μεσίτη, αλλά ούτε και να δραστηριοποιηθεί ο ίδιος ή τρίτος για λογαριασμό του για την αναζήτηση ευκαιρίας για όσο χρόνο ισχύει η σύμβαση. Η σύμβαση με τη μορφή αυτή δεν μπορεί να έχει διάρκεια μεγαλύτερη των 8 μηνών, με δικαίωμα παράτασης για 4 ακόμη μήνες, κατόπιν μονομερούς έγγραφης δήλωσης του εντολέα. Εάν η κύρια σύμβαση έλαβε χώρα κατά τη διάρκεια της αποκλειστικής μεσιτείας, τεκμαίρεται μαχητά ότι καταρτίσθηκε με την υπόδειξη ή τη μεσολάβηση του αποκλειστικού μεσίτη.  Αν η κύρια σύμβαση καταρτίσθηκε μέσα στο 3μηνο από τη λήξη του χρόνου της αποκλειστικής μεσιτείας και στο μεταξύ ο εντολέας δώσει εντολή σε άλλο μεσίτη, τότε αμοιβή στον αποκλειστικό μεσίτη οφείλεται μόνο αν αποδειχθεί ότι η κατάρτιση της σύμβασης οφείλεται σε δικές του ενέργειες.

Ο νόμος ρυθμίζει τα της αμοιβής των εμπλεκόμενων μεσιτών και σε διάφορες άλλες περιπτώσεις.

Σε ό, τι αφορά την προστασία του μεσίτη για τις υπηρεσίες που έχει παράσχει, ο νόμος προβλέπει ότι ο εντολέας υποχρεούται να ανακοινώνει στο μεσίτη την κατάρτιση της κύριας σύμβασης τουλάχιστον μία ημέρα πριν από την κατάρτισή της, διαφορετικά ευθύνεται σε αποκατάσταση κάθε ζημίας του μεσίτη για τη μη έγκαιρη ανακοίνωση. Η αγωγή που ασκείται από μεσίτη κατά εντολέα του με αίτημα την επιδίκαση μεσιτικής αμοιβής του,  θα πρέπει επί ποινή απαραδέκτου της συζήτησης της αγωγής να κοινοποιείται στη Δ.Ο.Υ φορολογίας εισοδήματος του μεσίτη.

Ημερομηνία δημοσίευσης: 30/10/2012