Αρχική Ειδικά Θέματα Το δικαίωμα της "επιφάνειας"

Το δικαίωμα της "επιφάνειας"

Το δικαίωμα της επιφάνειας επανεισάγεται στο ελληνικό δίκαιο με το Ν.3986/2011 (άρθρα 18 επ.). Έχει βυζαντινορωμαικές ρίζες και απαντάται στο σύγχρονο δίκαιο της Γαλλίας, της Ιταλίας, της Ελβετίας και της Γερμανίας.

Ως «Επιφάνεια» στο άρθρο 18 Ν.3986/2011 ορίζεται το εμπράγματο δικαίωμα φυσικού ή νομικού προσώπου να κατασκευάζει κτίσμα σε έδαφος δημοσίου κτήματος, που δεν του ανήκει, και να ασκεί στο κτίσμα τις εξουσίες, που παρέχει το δικαίωμα της κυριότητας. Ως  «Δημόσια κτήματα» νοούνται τα ακίνητα οποιασδήποτε φύσης που ανήκουν στο Ελληνικό Δημόσιο, σε Ν.Π.Δ.Δ, σε δημόσιους οργανισμούς με μορφή νομικών προσώπων ιδιωτικού δικαίου ή και σε εταιρίες που αποκτούν τα ακίνητα των παραπάνω φορέων με σκοπό την εκμετάλλευση τους. Με απόφαση του Υπουργού Οικονομικών μπορεί να επεκτείνεται η εφαρμογή των διατάξεων ΤΟΥ ν.3986/2011 και σε ακίνητα κληροδοτημάτων

Το δικαίωμα επιφάνειας συστήνεται υπέρ του δικαιούχου του, του  «επιφανειούχου» κατά παρέκκλιση των άρθρων 953 και 954 του Αστικού Κώδικα και περιλαμβάνεται στην ακίνητη περιουσία κατά την έννοια του άρθρου 949 του Αστικού Κώδικα.

Η επιφάνεια συνιστάται για ορισμένο  μόνο χρόνο και πάντοτε  με σύμβαση. Με την επιφύλαξη των εξαιρέσεων που προβλέπει ο ίδιος ο Ν.3986/2011, η διάρκεια του δικαιώματος δεν μπορεί να υπερβεί τα πενήντα (50) έτη, εκτός αν συστήθηκε για βραχύτερο χρόνο, που δεν μπορεί όμως σε καμία περίπτωση να υπολείπεται των πέντε (5) ετών. Επιφάνεια που συστήθηκε για χρόνο μεγαλύτερο των πενήντα (50) ετών ή μικρότερο των πέντε (5) ισχύει για πενήντα ή πέντε έτη αντίστοιχα. Τα μέρη μπορούν με σύμβαση να παρατείνουν τη διάρκεια, υποχρέωση όμως παράτασης αναλαμβανόμενη εκ των προτέρων δεν δεσμεύει. Η συμφωνία παράτασης γίνεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο και υπόκειται  σε μεταγραφή.

Δεν μπορεί να συσταθεί δικαίωμα επιφάνειας, αν η κυριότητα επί του εδάφους

βαρύνεται με δικαίωμα επικαρπίας ή έχει ήδη επιβαρυνθεί με δικαίωμα  επιφανείας. Επίσης, δεν επιτρέπεται σύσταση δικαιώματος επιφανείας με χρησικτησία.

Το δικαίωμα της  επιφάνειας μπορεί να μεταβιβασθεί  εν ζωή ή αιτία θανάτου.

Επιτρέπεται η σύσταση υποθήκης, η εγγραφή προσημείωσης, καθώς και η σύσταση πραγματικών δουλειών επί του κτίσματος του επιφανειούχου.

Ο επιφανειούχος, ως προς το δικαίωμα της επιφάνειας  προστατεύεται αναλογικά  με τις διατάξεις για την προστασία της κυριότητας.

Η σύσταση του δικαιώματος επιφανείας γίνεται είτε αντί ορισμένου τμήματος, που καταβάλλεται ολόκληρο κατά τη σύσταση ή πιστώνεται ολικά ή μερικά, είτε αντί καταβολής εδαφονομίου, ήτοι περιοδικού ανταλλάγματος που καταβάλλεται από τον επιφανειούχο στον κύριο του εδάφους κατά τη διάρκεια του δικαιώματος της επιφάνειας,  είτε με συνδυασμό των δύο.

Ως προς τη φορολογική του αντιμετώπιση, το δικαίωμα της επιφάνειας εξομοιώνεται με εκείνο της επικαρπίας.

Ημερομηνία δημοσίευσης: 06/09/2012